Transmetre un habitatge a un fill pot ajudar-lo a accedir a una propietat, facilitar l’organització del patrimoni familiar o anticipar decisions successòries. No obstant això, quan existeixen altres descendents, convé estudiar les conseqüències de l’operació abans de signar. La compravenda, la donació i l’herència són fórmules distintes i cadascuna té implicacions legals i fiscals específiques.
Compravenda: un preu i un pagament reals
Els pares poden vendre un habitatge a un dels seus fills sense que els altres tinguin, pel mer fet de ser germans, un dret general de veto. Perquè l’operació sigui una compravenda autèntica, ha d’existir un preu i una contraprestació efectiva.
És recomanable justificar l’import mitjançant una valoració raonable i conservar els justificants del pagament. Quan el preu resulta simbòlic o molt inferior al valor de l’immoble sense una explicació econòmica suficient, pot plantejar-se que existeix una donació encoberta.
En una compravenda de segona mà a Catalunya, el comprador haurà de comprovar l’impost sobre transmissions patrimonials aplicable. El venedor, per part seva, haurà de valorar les possibles conseqüències en l’IRPF i en la plusvàlua municipal.
Donació: transmetre sense rebre diners
La donació permet lliurar l’immoble al fill sense cobrar un preu. A Catalunya, la transmissió ha de formalitzar-se en escriptura pública i, amb caràcter general, el beneficiari ha de presentar l’autoliquidació de l’impost sobre successions i donacions mitjançant el model 651 dins del termini establert. La quota depèn de factors com el parentiu, el valor declarat i les reduccions aplicables.
Aquesta alternativa pot resultar apropiada quan la intenció és ajudar al fill durant la vida dels pares. Així i tot, han d’estudiar-se els costos fiscals i les possibles conseqüències per a la futura herència.
Herència i drets dels altres fills
L’herència es produeix després de la defunció del propietari, d’acord amb el testament o les regles legals corresponents. A Catalunya, els descendents són legitimaris i la legítima representa, amb caràcter general, una quarta part de la base de càlcul de l’herència.
Una compravenda real no es converteix automàticament en una donació ni perjudica per si sola els drets dels altres fills. No obstant això, si l’operació encobreix una transmissió gratuïta, poden sorgir qüestions relacionades amb el càlcul de la legítima i la successió.
Què convé fer abans de decidir
És aconsellable comparar les tres alternatives amb assessorament notarial i fiscal, revisar les càrregues de l’immoble i documentar correctament l’operació. També pot ser útil estudiar si els pares desitgen conservar l’usdefruit o mantenir el dret d’ús de l’habitatge.
A Marenmar recomanem que les decisions patrimonials relacionades amb un habitatge es planifiquin amb antelació, especialment quan afecten diversos membres d’una família.
Triar la fórmula adequada permet conèixer el cost de la transmissió, protegir els drets implicats i reduir el risc de conflictes posteriors.