blog marenmar

Quan s’acaba un contracte de lloguer, el propietari s’ha d’ocupar de diverses qüestions abans de tornar a oferir l’habitatge. No es tracta únicament de netejar i fer noves fotografies: tancar correctament l’arrendament anterior i revisar l’immoble és fonamental per començar el contracte següent sense assumptes pendents.

Una bona manera d’organitzar aquest procés és utilitzar una petita llista de comprovació.

• Revisar l’habitatge

Cal comprovar parets, terres, portes, finestres, persianes, aixetes, sanitaris, electrodomèstics, climatització i qualsevol altre element inclòs a l’inventari.

També és convenient comparar l’estat actual amb la documentació disponible de l’entrada de l’inquilí anterior. Les fotografies poden ser útils per identificar danys que vagin més enllà del desgast habitual.

• Comprovar subministraments

Abans de lliurar definitivament l’habitatge al següent arrendatari, convé revisar les lectures dels comptadors i comprovar que no hi ha factures pendents.

• Gestionar la fiança

Als arrendaments d’habitatge, la Llei d’arrendaments urbans estableix una fiança equivalent a una mensualitat de renda. Finalitzat el contracte, el propietari ha de comprovar si hi ha quantitats pendents o danys que s’hagin de resoldre abans d’efectuar la liquidació corresponent. (boe.es)

Qualsevol quantitat que es pretengui descomptar hauria d’estar degudament justificada.

• Reparar allò necessari

No totes les reparacions requereixen una inversió important. Pintar determinades parets, canviar una silicona deteriorada, ajustar una porta o reparar una persiana poden millorar considerablement la presentació.

• Revisar la documentació

Abans de publicar l’anunci cal comprovar que la documentació necessària per al lloguer està disponible i vigent. Entre ella hi ha el certificat d’eficiència energètica quan sigui exigible.

• Analitzar les condicions del nou contracte

La renda no s’hauria de fixar simplement prenent com a referència el contracte anterior. Cal comprovar les condicions del mercat i la normativa aplicable a l’hora de realitzar el nou arrendament, especialment en aquells municipis o zones sotmesos a regulació específica.

• Actualitzar l’anunci

Un cop preparat l’habitatge, les fotografies han de reflectir-ne l’estat real. Si s’han realitzat millores, és recomanable incorporar-les a l’anunci i explicar-ne clarament les característiques.

A Marenmar creiem que aquest període entre dos llogaters és una oportunitat per revisar cada detall de l’habitatge. Un immoble preparat, documentat i ben presentat permet afrontar el lloguer següent amb una base molt més sòlida.

Signar unes arres suposa establir una sèrie de compromisos abans d’acudir a la notaria. Un dels elements que mereix més atenció és la data prevista per formalitzar la compravenda. Si arriba aquest dia i l’escriptura encara no s’ha signat, les conseqüències no depenen simplement que el calendari hagi arribat al final.

Cal analitzar què es va pactar exactament.

Quina mena d’arres es van signar?

El Codi civil contempla les denominades arres penitencials a l’article 1454. Quan aquestes han estat pactades correctament, permeten al comprador desistir de l’operació perdent la quantitat lliurada i al venedor fer-ho retornant-la per duplicat.

Però no tots els contractes d’arres tenen necessàriament aquesta finalitat. Per això no n’hi ha prou que el document utilitzi la paraula “arres”: cal revisar-ne el contingut i les obligacions assumides.

Si encara hi ha voluntat de comprar i vendre

Pot passar que cap de les parts vulgui abandonar l’operació i que el retard sigui degut a una qüestió administrativa o financera.

En aquest cas, comprador i venedor poden acordar una data nova. Si es concedeix una pròrroga, és recomanable deixar-la per escrit i establir clarament què passa amb la resta de condicions.

Per exemple, si el retard és perquè encara no s’ha completat el finançament, convé especificar si la nova data substitueix l’anterior i quines conseqüències tindrà un eventual incompliment posterior.

I si una de les parts no vol continuar?

Aquí adquireix una importància especial el contingut del contracte. No és el mateix que el retard es produeixi perquè les dues parts accepten modificar el calendari que arribar al venciment mentre una pretén exigir el compliment del pactat.

Tampoc no s’ha de donar per fet que una sol·licitud d’hipoteca pendent permet automàticament ampliar el termini.

Millor actuar abans que venci

Quan queden pocs dies, el més pràctic és identificar quins tràmits estan pendents i comunicar la situació a l’altra banda. Una pròrroga pactada amb temps pot evitar una disputa posterior sobre les conseqüències del venciment.

A Marenmar considerem que controlar els terminis forma part d’una bona gestió de la compravenda. Les arres no s’haurien de guardar en un calaix després de signar-les: convé fer-ne seguiment fins que l’operació arribi a l’escriptura.

Si la data prevista ja ha passat, abans d’interpretar que el contracte està resolt definitivament o que s’ha perdut la quantitat lliurada, és recomanable revisar el document i analitzar les circumstàncies concretes de l’operació.

Un comprador pot visitar diversos habitatges en una mateixa jornada. Per això, aconseguir que recordi una propietat després de tancar la porta no depèn únicament que tingui una bona distribució o ubicació atractiva. L’experiència també compta durant la visita.

La primera impressió comença fins i tot abans d’entrar-hi. Un accés cuidat, un habitatge ordenat i una temperatura agradable preparen el visitant per al que trobarà a dins.

Elimina allò que distreu

Quan hi ha massa mobles, objectes decoratius o pertinences personals, costa apreciar-ne les dimensions reals. Aclarir les estances no vol dir deixar l’habitatge buit, sinó permetre que les seves característiques tinguin protagonisme.

Una taula buida, armaris organitzats i superfícies lliures ajuden a transmetre més sensació d’espai.

La llum pot canviar-ho tot

Abans d’una visita cal obrir persianes i cortines i aprofitar al màxim la il·luminació natural. A les zones que reben menys llum, una il·luminació artificial ben distribuïda pot evitar racons foscos.

No es tracta d’amagar les característiques de l’habitatge, sinó de presentar-les en les millors condicions possibles.

Una característica per recordar

Gairebé tots els habitatges tenen algun element que es pot convertir en el seu principal argument: una terrassa, una cuina especialment cuidada, unes vistes, un jardí, una xemeneia, un dormitori lluminós o una distribució que faciliti la vida quotidiana.

Identificar aquest punt diferencial permet orientar el recorregut perquè el comprador el descobreixi de manera natural.

També cal evitar un discurs excessivament preparat. El visitant necessita temps per observar, preguntar i valorar com encaixaria l’habitatge a la seva pròpia vida.

Els petits detalls també expliquen

Una casa ventilada, neta i sense reparacions evidents transmet sensació de manteniment. Les olors, la temperatura, el soroll i fins i tot la facilitat per moure’s per les habitacions influeixen en l’experiència.

L’objectiu no és crear un habitatge artificial, sinó mostrar-lo d’una manera que permeti apreciar-ne les possibilitats.

A Marenmar creiem que una bona visita no consisteix a parlar constantment sobre la propietat, sinó a aconseguir que el comprador la pugui descobrir i construir mentalment el seu propi recorregut.

Al final, un habitatge deixa empremta quan, entre totes les que s’han visitat, hi ha algun detall que el comprador continua recordant en arribar a casa.

El canvi d’estació pot ser una bona excusa per actualitzar alguns racons de l’habitatge sense haver de fer obres. La tardor convida a introduir més textura, tons naturals i una il·luminació agradable per aconseguir interiors que resultin acollidors quan les temperatures comencen a baixar.

La clau és fer petits canvis que es puguin mantenir durant la temporada i retirar-se fàcilment quan arribi l’hivern o la primavera.

Comença pels tèxtils

Els tèxtils són probablement el recurs més senzill per transformar una estada. Plaids, mantes, coixins i catifes aporten volum i fan que el saló o el dormitori resulti visualment més càlid.

No cal canviar tots els elements. Incorporar dues o tres peces noves pot ser suficient per modificar l’ambient.

Tons inspirats en la natura

Els colors terra, beix, sorra, terracota, verda oliva o marrons suaus funcionen bé durant els mesos de tardor. Poden introduir-se en petites dosis mitjançant coixins, gerros, quadres o roba de llit.

Si les parets i el mobiliari ja són neutres, aquests detalls permeten canviar l’aspecte de l’habitació sense modificar-ne la base.

Una il·luminació més envoltant

En reduir-se les hores de llum natural, els llums adquireixen més protagonisme. Combinar la il·luminació general amb llums auxiliars permet crear diferents ambients.

Els llums indirectes, especialment als salons i dormitoris, ajuden a aconseguir una atmosfera més relaxada.

Materials i elements naturals

Fusta, ceràmica, fibres vegetals i pedra aporten textura i eviten que el resultat sigui excessivament uniforme. També es poden incorporar branques, flors seques o petites composicions vegetals per introduir un toc estacional.

La decoració tardorenca no s’ha de convertir en una col·lecció d’objectes temàtics. De fet, un resultat més elegant se sol aconseguir utilitzant referències subtils a l’estació.

No oblidis l’entrada

El rebedor és la primera zona de l’habitatge amb què ens trobem en entrar. Una catifa, un mirall, un llum o un petit arranjament vegetal poden canviar el seu aspecte sense ocupar gaire espai.

També és important mantenir-ne la funcionalitat: la decoració no hauria de dificultar el pas ni convertir l’entrada en una zona saturada.

A Marenmar creiem que adaptar un habitatge a cada estació no requereix grans inversions. Uns tèxtils diferents, una il·luminació més càlida i alguns materials naturals poden ser suficients perquè la casa canviï d’ambient i sigui més acollidora durant la tardor.

Quan diverses persones reben un habitatge en herència, no sempre coincideixen els plans. Un pot voler vendre per obtenir liquiditat, mentre que un altre prefereix conservar l’immoble. Aquesta situació pot generar una copropietat difícil de gestionar, especialment quan no hi ha acord.

El primer que cal distingir és entre vendre una participació i vendre l’habitatge complet. Un hereu que és titular d’una quota pot transmetre, en principi, la participació pròpia. Tot i això, no pot vendre per si sol les parts que pertanyen als seus germans o altres copropietaris.

El problema apareix quan l’objectiu és vendre tota la casa. Per fer una compravenda conjunta caldrà que tots els titulars participin en l’operació i estiguin d’acord amb les seves condicions.

Davant d’aquesta situació, una de les solucions més senzilles pot ser que un dels hereus compri la participació dels que volen sortir de la copropietat. D’aquesta manera, qui vol conservar l’habitatge ho pot fer i els que necessiten vendre reben el valor corresponent a la seva quota.

També es pot plantejar la venda conjunta de l’immoble i el repartiment del preu entre els propietaris segons els percentatges.

I què passa si ningú vol cedir? L’ordenament jurídic preveu mecanismes per posar fi a la situació de comunitat. Com a regla general, cap copropietari està obligat a romandre indefinidament en una comunitat de béns, encara que la manera de materialitzar la sortida dependrà de les circumstàncies.

Si l’habitatge és indivisible i no hi ha acord, es pot arribar a plantejar la divisió judicial de la cosa comuna, que pot acabar amb la venda de l’immoble i la distribució posterior de l’import entre els copropietaris.

Abans d’arribar a aquest extrem, és aconsellable intentar una solució negociada. Una valoració independent de l’habitatge pot ajudar a establir una referència objectiva i evitar que les diferències econòmiques bloquegin l‟acord.

Des de Marenmar recomanem estudiar totes les alternatives abans de començar una venda unilateral. Les herències compartides combinen qüestions patrimonials, jurídiques i familiars, i per això una decisió precipitada pot complicar encara més la situació.

Quan hi ha voluntat d’arribar a un acord, vendre, comprar participacions o extingir la copropietat es poden convertir en diferents camins per resoldre el problema. L’important és determinar quin és més convenient per a tots els titulars i formalitzar correctament la solució triada.

Canviar el revestiment d’una paret pot canviar radicalment l’aspecte d’una habitació sense emprendre una reforma completa. Hi ha nombroses solucions decoratives capaces d’aportar calidesa, profunditat o personalitat i que es poden adaptar tant a habitatges clàssics com contemporanis.

Una de les alternatives més versàtils per transformar un espai és fer servir paper pintat. Actualment hi ha dissenys que imiten materials naturals, formes geomètriques, tèxtils o acabats artesanals. Utilitzat en una sola paret permet crear un punt focal sense recarregar tot l’espai.

Els panells de fusta són una altra alternativa especialment interessant per a dormitoris i salons. Els panells verticals poden generar sensació de major altura, mentre que els dissenys horitzontals poden ampliar visualment determinades parets. A més, aporten una sensació acollidora que funciona molt bé a interiors d’estil càlid.

Per als qui busquen un acabat més sofisticat, els revestiments de pedra o les seves imitacions poden aportar textura i caràcter. No cal cobrir tota l’habitació: una zona del saló, el front de la xemeneia o la paret del capçal poden ser suficients per aconseguir un resultat vistós.

També estan guanyant protagonisme els panells decoratius tridimensionals, que creen relleus i jocs de llums i ombres. Són especialment apropiats per als que volen destacar una paret sense recórrer a colors intensos.

Una altra possibilitat és utilitzar microciment o acabats continus. El seu aspecte uniforme encaixa especialment bé en ambients minimalistes i contemporanis i permet connectar visualment diferents espais.

En dormitoris, un revestiment darrere del capçal pot substituir altres elements decoratius i esdevenir el principal protagonista. A rebedors, una paret revestida pot fer que una zona petita adquireixi molta més presència.

Si l’habitatge està destinat a la venda, l’elecció s’ha de fer amb certa cautela. Els acabats massa personals poden no agradar a tots els visitants. És preferible cercar solucions elegants, actuals i fàcils de combinar.

A Marenmar sabem que la percepció d’un habitatge també es construeix a través dels seus detalls. Un bon revestiment pot destacar una estada, millorar-ne la sensació de qualitat i fer que l’immoble resulti més atractiu durant una visita.

La clau és triar el material segons l’espai, la il·luminació i l’estil de l’habitatge, utilitzant la paret com un recurs arquitectònic i no simplement com una superfície que cal decorar.

Un habitatge heretat no sempre arriba a les mans dels nous propietaris amb tota la seva documentació perfectament actualitzada. De vegades hi ha escriptures antigues, diferències entre Cadastre i Registre o fins i tot immobles que mai no van arribar a inscriure’s correctament. Abans de vendre, és convenient solucionar aquestes situacions.

El primer document que cal localitzar és el títol que acredita la propietat anterior, normalment una escriptura o document equivalent. A partir d’aquí es pot comprovar com apareix identificat l’immoble i qui hi figura com a titular.

En una herència caldrà disposar també de la documentació successòria corresponent. Entre ella es poden trobar el certificat de defunció, el certificat d’últimes voluntats, el testament quan n’hi hagi i l’escriptura d’acceptació i adjudicació d’herència.

La situació fiscal tampoc no n’ha de quedar al marge. Cal acreditar que s’han complert les obligacions tributàries derivades de l’adquisició hereditària, incloent-hi els impostos que corresponguin en funció del lloc on es trobi l’immoble.

Un altre document essencial és la nota simple registral. Permet comprovar si l’immoble ja està inscrit a nom dels hereus o si encara apareix com a titular el difunt. Si la transmissió hereditària no s’ha reflectit, cal completar el procés d’inscripció.

També és recomanable sol·licitar informació cadastral actualitzada i comprovar que les dades coincideixen amb la realitat. Un habitatge la superfície registral i cadastral del qual no coincideix amb l’existent físicament pot requerir passos addicionals per regularitzar-lo.

En determinats casos, pot ser necessari aportar documentació addicional per acreditar la titularitat o solucionar una manca d’inscripció. El procediment dependrà de com es trobi exactament l’immoble, per la qual cosa no tots els habitatges heretats segueixen el mateix camí administratiu.

A més, convé revisar si hi ha càrregues, servituds, usdefruits o drets de tercers que puguin afectar la propietat.

Des de Marenmar recomanem abordar aquesta revisió abans d’anunciar un habitatge heretat. Si l’objectiu final és vendre, disposar d’un expedient ordenat facilita les comprovacions del comprador i evita que una incidència documental acabi paralitzant l’operació.

Regularitzar un habitatge heretat pot requerir temps, però fer-ho amb antelació permet afrontar la venda amb una posició molt més sòlida i redueix les possibilitats que apareguin sorpreses just abans de la firma.

Vendre o llogar un habitatge implica reunir una sèrie de documents que permeten acreditar-ne les característiques i la situació legal. Entre aquests, el certificat d’eficiència energètica ocupa un lloc destacat i la seva regulació ha incorporat novetats que cal tenir presents.

Un dels canvis introduïts recentment afecta el procediment de certificació i els requisits que han de complir els professionals encarregats d’elaborar aquests documents. Per això, abans de sol·licitar un certificat per comercialitzar un habitatge, és recomanable verificar que el tècnic elegit està habilitat d’acord amb la normativa vigent.

L’expedient energètic ha de contenir el certificat d’eficiència energètica i la documentació necessària per justificar la qualificació obtinguda. També ha d’incloure l’etiqueta energètica corresponent, que permet identificar de manera senzilla el nivell d’eficiència de l’immoble.

En el cas de Catalunya, a més, el certificat s’ha de tramitar davant de l’organisme competent per obtenir-ne l’etiqueta corresponent. Per tant, no n’hi ha prou que un tècnic hagi realitzat una visita a l’immoble: el propietari ha d’assegurar-se que el procés administratiu s’ha completat correctament.

Un altre aspecte que cal revisar és la vigència del document. Si el certificat ha caducat o hi ha modificacions rellevants a l’habitatge que puguin afectar les seves condicions energètiques, pot ser necessari actualitzar-lo.

Per preparar una venda també és aconsellable reunir amb antelació altres documents de l’immoble, com ara escriptura, informació registral, documentació cadastral i, quan correspongui, la cèdula d’habitabilitat. Tenir-ho tot organitzat evita que una incidència documental aparegui quan ja existeix un comprador interessat.

L’eficiència energètica, a més, ha adquirit més importància per als que busquen habitatge. Una bona qualificació es pot convertir en un argument comercial, especialment quan s’acompanya de millores com aïllament, finestres eficients o sistemes de climatització de menor consum.

A Marenmar considerem que preparar la documentació abans de publicar un habitatge permet afrontar la comercialització amb més seguretat. L’objectiu no hauria de ser simplement complir un tràmit, sinó disposar d’un expedient complet que faciliti les comprovacions posteriors.

Conèixer quins documents són necessaris i revisar la seva vigència abans d’iniciar la venda o el lloguer ajuda a reduir retards i transmet més confiança al futur comprador o llogater.

Usdefruit i nua propietat són dos conceptes que solen aparèixer junts, especialment en operacions procedents d’herències o transmissions familiars. Tot i que tots dos drets recauen sobre el mateix immoble, no signifiquen el mateix i conèixer-ne les diferències resulta fonamental abans de plantejar una venda.

La nua propietat correspon a qui és titular de l’immoble, però no en pot gaudir plenament mentre hi hagi un usdefruit. L’usufructuari, per part seva, té dret a utilitzar l’habitatge i obtenir els seus fruits durant el temps establert.

Un exemple habitual es produeix quan una persona transmet la propietat d’un habitatge als fills, però se’n reserva l’usdefruit. Els fills passen a ser nus propietaris i la persona que conserva l’usdefruit manté el dret d’ús en els termes acordats.

Aquesta distinció té conseqüències directes quan es vol vendre. El nu propietari pot transmetre el dret, però el comprador haurà de respectar l’usdefruit que continua vigent. Per això qui adquireix la nua propietat no obté automàticament el dret a ocupar l’habitatge.

També hi ha la possibilitat de transmetre conjuntament la nua propietat i l’usdefruit. Si totes les persones titulars de drets hi estan d’acord, el comprador pot adquirir el domini ple i disposar de l’immoble sense que romangui l’usdefruit anterior.

El preu també canvia en funció de què es vengui. La nua propietat té un valor inferior al ple domini perquè el comprador no gaudeix immediatament de totes les facultats associades a la propietat. Per determinar-ne la valoració entren en joc diferents factors, entre ells la durada de l’usdefruit i, en els casos vitalicis, l’edat de l’usufructuari.

A més, abans de tancar una operació convé revisar qui ha d’assumir determinades despeses i obligacions relacionades amb l’habitatge, ja que la distribució pot dependre de la normativa i del que estableix el títol constitutiu de l’usdefruit.

A Marenmar creiem que explicar aquestes diferències des del principi és essencial perquè totes les parts sàpiguen exactament què estan transmetent o adquirint. Un habitatge amb usdefruit no s’ha de comercialitzar com una propietat convencional sense aclarir prèviament les condicions.

Comprendre la diferència entre usdefruit i nua propietat permet valorar correctament l’immoble, identificar el comprador adequat i evitar conflictes durant la compravenda.

La regulació catalana sobre la publicitat immobiliària ha experimentat una modificació rellevant el 2026. La Generalitat ha rectificat l’obligació que s’havia establert per publicar determinades dades de la cèdula d’habitabilitat als anuncis d’habitatges.

La conseqüència més directa per a propietaris i professionals immobiliaris és que ja no cal publicar a l’anunci les dades identificatives de la cèdula en els termes que havia previst la regulació anterior. La modificació cerca simplificar la informació exigida a la fase publicitària.

Tot i això, hi ha una qüestió fonamental que no s’ha de confondre: eliminar l’obligació de publicar aquestes dades no equival a eliminar la cèdula d’habitabilitat.

Quan un habitatge està subjecte a l’obligació de disposar d’aquest document, el propietari ha de continuar comptant-hi i mantenir la documentació corresponent. La cèdula acredita que l‟immoble reuneix les condicions d‟habitabilitat exigides i pot resultar necessària per a determinades operacions i tràmits.

Per tant, per a qui vol vendre, el canvi afecta principalment la manera de preparar l’anunci, però no elimina la conveniència de revisar l’expedient documental abans de començar la comercialització.

A més, la cèdula no és l’únic document que cal revisar. Depenent de les característiques de l’operació, cal comprovar també la titularitat registral, les càrregues existents, la informació cadastral i el certificat d’eficiència energètica.

La rectificació també és rellevant per als compradors. Encara que determinades dades ja no apareguin a la publicitat, això no significa que hagin de renunciar a comprovar la documentació de l’immoble abans de signar. Una revisió prèvia permet conèixer possibles incidències i evitar problemes posteriors.

Per als propietaris, el principal avantatge és una publicitat una mica més senzilla i amb menys informació administrativa obligatòria. Per als professionals suposa adaptar els processos interns i els models d’anuncis a la regulació vigent.

A Marenmar considerem que aquesta modificació demostra la importància de mantenir-se actualitzat en un mercat immobiliari on les obligacions poden canviar en poc temps.

La recomanació per a qualsevol propietari que hagi de vendre és clara: encara que determinades dades de la cèdula hagin deixat d’aparèixer obligatòriament a l’anunci, convé revisar la seva situació abans de publicar l’habitatge. Tenir la documentació preparada continua sent una de les millors maneres d’agilitzar una compravenda i transmetre confiança al comprador.

La rectificació modifica la publicitat de la cèdula, no la importància dintre de la documentació de l’habitatge.