blog marenmar

Un immoble que anteriorment funcionava com a local comercial es pot convertir en una alternativa residencial, però abans de comprar-lo o reformar-lo cal comprovar que el canvi d’ús és legal. Que l’espai disposi de finestres, bany o instal·lacions d’aigua i electricitat no significa que tingui automàticament la consideració jurídica d’habitatge.

La diferència és important: per utilitzar-lo com a residència habitual, cal complir els requisits urbanístics i d’habitabilitat que corresponguin.

Quan es pot considerar habitatge?

El primer pas és comprovar el planejament urbanístic municipal. La normativa determina si l’ús residencial està permès en aquesta ubicació i quines condicions shan de complir segons la planta, la superfície i les característiques de l’edifici.

A més, cal comprovar que l’immoble compleix les condicions d’habitabilitat relatives a ventilació, entrada de llum natural, alçada dels sostres i organització dels espais interiors. A Catalunya, la cèdula d’habitabilitat acredita que l’immoble reuneix les condicions exigibles per destinar-se a residència. Els canvis d’ús que creen un nou habitatge poden requerir una cèdula de primera ocupació de rehabilitació. Per tant, no n’hi ha prou de reformar l’interior: cal comprovar que l’ús residencial està autoritzat i tramitar la documentació corresponent.

Quins drets té el propietari

Quan el canvi d’ús s’ha autoritzat i l’habitatge compleix els requisits legals, el propietari podrà exercir les facultats que corresponguin a la seva titularitat, dins dels límits establerts per la normativa urbanística, civil i comunitària.

Això no obstant, les obres poden afectar elements comuns, com la façana, l’estructura, els patis o les instal·lacions generals. A Catalunya, les actuacions que alteren elements comuns poden requerir l’acord de la comunitat de propietaris, encara que l’ajuntament hagi autoritzat el projecte.

També convé revisar el títol constitutiu i els estatuts per comprovar si hi ha restriccions específiques. La possibilitat de fer el canvi d’ús s’ha d’estudiar atenent la documentació i les circumstàncies concretes.

Què cal comprovar abans de comprar un antic local

Abans de signar, és recomanable sol·licitar un estudi de viabilitat urbanística i consultar amb un tècnic competent. També cal revisar els costos del projecte, les llicències, les obres dadaptació i lobtenció de la documentació dhabitabilitat.

La nota simple registral i la informació cadastral poden ajudar a conèixer la descripció de l’immoble, però no substitueixen la comprovació urbanística ni acrediten per si soles que el canvi d’ús estigui autoritzat.

A més, convé evitar valorar l’immoble com un habitatge acabat si encara no se n’ha confirmat la legalització com a tal.

A Marenmar recomanem analitzar aquests aspectes abans de comprometre una inversió. Un local pot oferir possibilitats interessants, però el potencial residencial ha d’estar recolzat per una viabilitat tècnica i jurídica real.

La clau és distingir entre un espai que sembla habitable i un habitatge que compleix els requisits legals. Aquesta comprovació pot evitar despeses importants i permet prendre decisions amb més seguretat.

Transmetre un habitatge a un fill pot ajudar-lo a accedir a una propietat, facilitar l’organització del patrimoni familiar o anticipar decisions successòries. No obstant això, quan existeixen altres descendents, convé estudiar les conseqüències de l’operació abans de signar. La compravenda, la donació i l’herència són fórmules distintes i cadascuna té implicacions legals i fiscals específiques.

Compravenda: un preu i un pagament reals

Els pares poden vendre un habitatge a un dels seus fills sense que els altres tinguin, pel mer fet de ser germans, un dret general de veto. Perquè l’operació sigui una compravenda autèntica, ha d’existir un preu i una contraprestació efectiva.

És recomanable justificar l’import mitjançant una valoració raonable i conservar els justificants del pagament. Quan el preu resulta simbòlic o molt inferior al valor de l’immoble sense una explicació econòmica suficient, pot plantejar-se que existeix una donació encoberta.

En una compravenda de segona mà a Catalunya, el comprador haurà de comprovar l’impost sobre transmissions patrimonials aplicable. El venedor, per part seva, haurà de valorar les possibles conseqüències en l’IRPF i en la plusvàlua municipal.

Donació: transmetre sense rebre diners

La donació permet lliurar l’immoble al fill sense cobrar un preu. A Catalunya, la transmissió ha de formalitzar-se en escriptura pública i, amb caràcter general, el beneficiari ha de presentar l’autoliquidació de l’impost sobre successions i donacions mitjançant el model 651 dins del termini establert. La quota depèn de factors com el parentiu, el valor declarat i les reduccions aplicables.
Aquesta alternativa pot resultar apropiada quan la intenció és ajudar al fill durant la vida dels pares. Així i tot, han d’estudiar-se els costos fiscals i les possibles conseqüències per a la futura herència.

Herència i drets dels altres fills

L’herència es produeix després de la defunció del propietari, d’acord amb el testament o les regles legals corresponents. A Catalunya, els descendents són legitimaris i la legítima representa, amb caràcter general, una quarta part de la base de càlcul de l’herència.
Una compravenda real no es converteix automàticament en una donació ni perjudica per si sola els drets dels altres fills. No obstant això, si l’operació encobreix una transmissió gratuïta, poden sorgir qüestions relacionades amb el càlcul de la legítima i la successió.

Què convé fer abans de decidir

És aconsellable comparar les tres alternatives amb assessorament notarial i fiscal, revisar les càrregues de l’immoble i documentar correctament l’operació. També pot ser útil estudiar si els pares desitgen conservar l’usdefruit o mantenir el dret d’ús de l’habitatge.

A Marenmar recomanem que les decisions patrimonials relacionades amb un habitatge es planifiquin amb antelació, especialment quan afecten diversos membres d’una família.

Triar la fórmula adequada permet conèixer el cost de la transmissió, protegir els drets implicats i reduir el risc de conflictes posteriors.

La referència cadastral és un codi alfanumèric que identifica de manera individual cada immoble. S’utilitza en nombrosos tràmits relacionats amb un habitatge i pot ser necessari disposar-lo en realitzar determinades gestions fiscals, administratives o immobiliàries.

Un dels avantatges és que localitzar-lo és força senzill i no requereix necessàriament acudir a una oficina. La Seu Electrònica del Cadastre permet consultar informació dels immobles mitjançant diferents sistemes de cerca.

La direcció pot ser suficient

Si no tens localitzada la referència, la dada més pràctica per començar és l’adreça. Per realitzar una cerca per localització normalment hauràs d’indicar la província, el municipi, el tipus de via, el nom del carrer i el número de l’immoble.

Un cop introduïdes les dades, el cercador permet localitzar la finca corresponent i consultar-ne la referència cadastral. En determinats casos es poden utilitzar altres criteris de cerca, depenent de la informació disponible. (sedecatastro.gob.es)

On la pots trobar sense utilitzar el cercador?

Abans de començar a introduir dades, val la pena revisar la documentació que ja tens. La referència cadastral sol aparèixer al rebut de l’IBI i en escriptures i altres documents relacionats amb la propietat.

Els titulars poden accedir a més a determinades dades dels seus immobles mitjançant identificació electrònica a través de la Seu del Cadastre.

Ara bé, localitzar la referència no vol dir que totes les dades de l’immoble estiguin necessàriament actualitzades. Un habitatge pot haver experimentat una reforma o ampliació que encara no aparegui correctament reflectida a la informació cadastral.

Cadastre i Registre aporten informació diferent

Aquesta distinció és especialment important quan s’està preparant una compravenda. El Cadastre recull informació relacionada amb la descripció física, superfície, ús i altres dades de l’immoble, mentre que el Registre de la Propietat informa sobre la titularitat i els drets inscrits.

Per això, si es vol comprovar qui és el propietari o si hi ha càrregues, caldrà acudir a la documentació registral corresponent.

També cal diferenciar la referència cadastral del valor de referència, que té una finalitat tributària específica i es determina mitjançant un procediment propi.

Tenir identificada la referència cadastral facilita nombroses gestions i permet comprovar que treballem sobre l’immoble correcte. A Marenmar considerem que disposar des del principi de les dades bàsiques d’una propietat ajuda a fer que qualsevol operació immobiliària es desenvolupi amb més claredat.

Un habitatge pot tenir una superfície construïda superior a la que figura a determinats documents. Aquesta situació pot aparèixer després d’una ampliació, un tancament de terrassa o la incorporació d’un espai que originalment no formava part de l’habitatge.

El problema adquireix una importància especial quan hi ha una hipoteca pel mig, ja que l’entitat financera necessita valorar correctament l’immoble que utilitzarà com a garantia.

Primer cal esbrinar per què hi ha la diferència

Que uns metres no estiguin registrats no vol dir automàticament que siguin il·legals. Pot ser una construcció que compta amb la corresponent autorització però que no s’ha incorporat encara a la documentació registral.

També pot passar que l’ampliació no disposés de llicència o que no s’ajusti al planejament urbanístic. Són situacions diferents i cal analitzar-les per separat.

Per això convé contrastar la realitat física amb escriptura, registre, cadastre i documentació urbanística abans de sol·licitar finançament.

La taxació té un paper fonamental

Per concedir una hipoteca, l’entitat financera necessita conèixer el valor de l’immoble que actua com a garantia. La taxació hipotecària es fa d’acord amb una normativa específica i analitza les característiques de la propietat i la documentació disponible. (boe.es)

Si hi ha metres que no apareixen correctament documentats, el taxador es pot trobar amb una discrepància que requereixi aclariments o documentació addicional.

Això no implica que la hipoteca sigui denegada automàticament. La repercussió dependrà de la importància de la diferència, de la situació urbanística, de la valoració i dels criteris de l’entitat financera.

Què hi pot fer el propietari?

Abans d’iniciar una operació de finançament, pot ser convenient sol·licitar una revisió tècnica i documental. En funció de les circumstàncies, hi pot haver una via per actualitzar la informació de l’immoble o regularitzar-ne l’ampliació.

El moment de fer-ho és important. Si el comprador descobreix la discrepància després d’haver signat unes arres, tindrà menys marge per resoldre abans de la data prevista per escripturar.

Per això, quan un habitatge ha patit modificacions al llarg dels anys, val la pena revisar prèviament que la documentació reflecteixi correctament la seva realitat.

A Marenmar creiem que anticipar-se a aquest tipus de qüestions facilita tant el finançament com la compravenda. Conèixer per endavant quins metres estan reconeguts i quina situació evita evitar convertir una discrepància documental en un problema quan l’operació ja està en marxa.

Quan s’acaba un contracte de lloguer, el propietari s’ha d’ocupar de diverses qüestions abans de tornar a oferir l’habitatge. No es tracta únicament de netejar i fer noves fotografies: tancar correctament l’arrendament anterior i revisar l’immoble és fonamental per començar el contracte següent sense assumptes pendents.

Una bona manera d’organitzar aquest procés és utilitzar una petita llista de comprovació.

• Revisar l’habitatge

Cal comprovar parets, terres, portes, finestres, persianes, aixetes, sanitaris, electrodomèstics, climatització i qualsevol altre element inclòs a l’inventari.

També és convenient comparar l’estat actual amb la documentació disponible de l’entrada de l’inquilí anterior. Les fotografies poden ser útils per identificar danys que vagin més enllà del desgast habitual.

• Comprovar subministraments

Abans de lliurar definitivament l’habitatge al següent arrendatari, convé revisar les lectures dels comptadors i comprovar que no hi ha factures pendents.

• Gestionar la fiança

Als arrendaments d’habitatge, la Llei d’arrendaments urbans estableix una fiança equivalent a una mensualitat de renda. Finalitzat el contracte, el propietari ha de comprovar si hi ha quantitats pendents o danys que s’hagin de resoldre abans d’efectuar la liquidació corresponent. (boe.es)

Qualsevol quantitat que es pretengui descomptar hauria d’estar degudament justificada.

• Reparar allò necessari

No totes les reparacions requereixen una inversió important. Pintar determinades parets, canviar una silicona deteriorada, ajustar una porta o reparar una persiana poden millorar considerablement la presentació.

• Revisar la documentació

Abans de publicar l’anunci cal comprovar que la documentació necessària per al lloguer està disponible i vigent. Entre ella hi ha el certificat d’eficiència energètica quan sigui exigible.

• Analitzar les condicions del nou contracte

La renda no s’hauria de fixar simplement prenent com a referència el contracte anterior. Cal comprovar les condicions del mercat i la normativa aplicable a l’hora de realitzar el nou arrendament, especialment en aquells municipis o zones sotmesos a regulació específica.

• Actualitzar l’anunci

Un cop preparat l’habitatge, les fotografies han de reflectir-ne l’estat real. Si s’han realitzat millores, és recomanable incorporar-les a l’anunci i explicar-ne clarament les característiques.

A Marenmar creiem que aquest període entre dos llogaters és una oportunitat per revisar cada detall de l’habitatge. Un immoble preparat, documentat i ben presentat permet afrontar el lloguer següent amb una base molt més sòlida.

Signar unes arres suposa establir una sèrie de compromisos abans d’acudir a la notaria. Un dels elements que mereix més atenció és la data prevista per formalitzar la compravenda. Si arriba aquest dia i l’escriptura encara no s’ha signat, les conseqüències no depenen simplement que el calendari hagi arribat al final.

Cal analitzar què es va pactar exactament.

Quina mena d’arres es van signar?

El Codi civil contempla les denominades arres penitencials a l’article 1454. Quan aquestes han estat pactades correctament, permeten al comprador desistir de l’operació perdent la quantitat lliurada i al venedor fer-ho retornant-la per duplicat.

Però no tots els contractes d’arres tenen necessàriament aquesta finalitat. Per això no n’hi ha prou que el document utilitzi la paraula “arres”: cal revisar-ne el contingut i les obligacions assumides.

Si encara hi ha voluntat de comprar i vendre

Pot passar que cap de les parts vulgui abandonar l’operació i que el retard sigui degut a una qüestió administrativa o financera.

En aquest cas, comprador i venedor poden acordar una data nova. Si es concedeix una pròrroga, és recomanable deixar-la per escrit i establir clarament què passa amb la resta de condicions.

Per exemple, si el retard és perquè encara no s’ha completat el finançament, convé especificar si la nova data substitueix l’anterior i quines conseqüències tindrà un eventual incompliment posterior.

I si una de les parts no vol continuar?

Aquí adquireix una importància especial el contingut del contracte. No és el mateix que el retard es produeixi perquè les dues parts accepten modificar el calendari que arribar al venciment mentre una pretén exigir el compliment del pactat.

Tampoc no s’ha de donar per fet que una sol·licitud d’hipoteca pendent permet automàticament ampliar el termini.

Millor actuar abans que venci

Quan queden pocs dies, el més pràctic és identificar quins tràmits estan pendents i comunicar la situació a l’altra banda. Una pròrroga pactada amb temps pot evitar una disputa posterior sobre les conseqüències del venciment.

A Marenmar considerem que controlar els terminis forma part d’una bona gestió de la compravenda. Les arres no s’haurien de guardar en un calaix després de signar-les: convé fer-ne seguiment fins que l’operació arribi a l’escriptura.

Si la data prevista ja ha passat, abans d’interpretar que el contracte està resolt definitivament o que s’ha perdut la quantitat lliurada, és recomanable revisar el document i analitzar les circumstàncies concretes de l’operació.

Un comprador pot visitar diversos habitatges en una mateixa jornada. Per això, aconseguir que recordi una propietat després de tancar la porta no depèn únicament que tingui una bona distribució o ubicació atractiva. L’experiència també compta durant la visita.

La primera impressió comença fins i tot abans d’entrar-hi. Un accés cuidat, un habitatge ordenat i una temperatura agradable preparen el visitant per al que trobarà a dins.

Elimina allò que distreu

Quan hi ha massa mobles, objectes decoratius o pertinences personals, costa apreciar-ne les dimensions reals. Aclarir les estances no vol dir deixar l’habitatge buit, sinó permetre que les seves característiques tinguin protagonisme.

Una taula buida, armaris organitzats i superfícies lliures ajuden a transmetre més sensació d’espai.

La llum pot canviar-ho tot

Abans d’una visita cal obrir persianes i cortines i aprofitar al màxim la il·luminació natural. A les zones que reben menys llum, una il·luminació artificial ben distribuïda pot evitar racons foscos.

No es tracta d’amagar les característiques de l’habitatge, sinó de presentar-les en les millors condicions possibles.

Una característica per recordar

Gairebé tots els habitatges tenen algun element que es pot convertir en el seu principal argument: una terrassa, una cuina especialment cuidada, unes vistes, un jardí, una xemeneia, un dormitori lluminós o una distribució que faciliti la vida quotidiana.

Identificar aquest punt diferencial permet orientar el recorregut perquè el comprador el descobreixi de manera natural.

També cal evitar un discurs excessivament preparat. El visitant necessita temps per observar, preguntar i valorar com encaixaria l’habitatge a la seva pròpia vida.

Els petits detalls també expliquen

Una casa ventilada, neta i sense reparacions evidents transmet sensació de manteniment. Les olors, la temperatura, el soroll i fins i tot la facilitat per moure’s per les habitacions influeixen en l’experiència.

L’objectiu no és crear un habitatge artificial, sinó mostrar-lo d’una manera que permeti apreciar-ne les possibilitats.

A Marenmar creiem que una bona visita no consisteix a parlar constantment sobre la propietat, sinó a aconseguir que el comprador la pugui descobrir i construir mentalment el seu propi recorregut.

Al final, un habitatge deixa empremta quan, entre totes les que s’han visitat, hi ha algun detall que el comprador continua recordant en arribar a casa.

El canvi d’estació pot ser una bona excusa per actualitzar alguns racons de l’habitatge sense haver de fer obres. La tardor convida a introduir més textura, tons naturals i una il·luminació agradable per aconseguir interiors que resultin acollidors quan les temperatures comencen a baixar.

La clau és fer petits canvis que es puguin mantenir durant la temporada i retirar-se fàcilment quan arribi l’hivern o la primavera.

Comença pels tèxtils

Els tèxtils són probablement el recurs més senzill per transformar una estada. Plaids, mantes, coixins i catifes aporten volum i fan que el saló o el dormitori resulti visualment més càlid.

No cal canviar tots els elements. Incorporar dues o tres peces noves pot ser suficient per modificar l’ambient.

Tons inspirats en la natura

Els colors terra, beix, sorra, terracota, verda oliva o marrons suaus funcionen bé durant els mesos de tardor. Poden introduir-se en petites dosis mitjançant coixins, gerros, quadres o roba de llit.

Si les parets i el mobiliari ja són neutres, aquests detalls permeten canviar l’aspecte de l’habitació sense modificar-ne la base.

Una il·luminació més envoltant

En reduir-se les hores de llum natural, els llums adquireixen més protagonisme. Combinar la il·luminació general amb llums auxiliars permet crear diferents ambients.

Els llums indirectes, especialment als salons i dormitoris, ajuden a aconseguir una atmosfera més relaxada.

Materials i elements naturals

Fusta, ceràmica, fibres vegetals i pedra aporten textura i eviten que el resultat sigui excessivament uniforme. També es poden incorporar branques, flors seques o petites composicions vegetals per introduir un toc estacional.

La decoració tardorenca no s’ha de convertir en una col·lecció d’objectes temàtics. De fet, un resultat més elegant se sol aconseguir utilitzant referències subtils a l’estació.

No oblidis l’entrada

El rebedor és la primera zona de l’habitatge amb què ens trobem en entrar. Una catifa, un mirall, un llum o un petit arranjament vegetal poden canviar el seu aspecte sense ocupar gaire espai.

També és important mantenir-ne la funcionalitat: la decoració no hauria de dificultar el pas ni convertir l’entrada en una zona saturada.

A Marenmar creiem que adaptar un habitatge a cada estació no requereix grans inversions. Uns tèxtils diferents, una il·luminació més càlida i alguns materials naturals poden ser suficients perquè la casa canviï d’ambient i sigui més acollidora durant la tardor.

Quan diverses persones reben un habitatge en herència, no sempre coincideixen els plans. Un pot voler vendre per obtenir liquiditat, mentre que un altre prefereix conservar l’immoble. Aquesta situació pot generar una copropietat difícil de gestionar, especialment quan no hi ha acord.

El primer que cal distingir és entre vendre una participació i vendre l’habitatge complet. Un hereu que és titular d’una quota pot transmetre, en principi, la participació pròpia. Tot i això, no pot vendre per si sol les parts que pertanyen als seus germans o altres copropietaris.

El problema apareix quan l’objectiu és vendre tota la casa. Per fer una compravenda conjunta caldrà que tots els titulars participin en l’operació i estiguin d’acord amb les seves condicions.

Davant d’aquesta situació, una de les solucions més senzilles pot ser que un dels hereus compri la participació dels que volen sortir de la copropietat. D’aquesta manera, qui vol conservar l’habitatge ho pot fer i els que necessiten vendre reben el valor corresponent a la seva quota.

També es pot plantejar la venda conjunta de l’immoble i el repartiment del preu entre els propietaris segons els percentatges.

I què passa si ningú vol cedir? L’ordenament jurídic preveu mecanismes per posar fi a la situació de comunitat. Com a regla general, cap copropietari està obligat a romandre indefinidament en una comunitat de béns, encara que la manera de materialitzar la sortida dependrà de les circumstàncies.

Si l’habitatge és indivisible i no hi ha acord, es pot arribar a plantejar la divisió judicial de la cosa comuna, que pot acabar amb la venda de l’immoble i la distribució posterior de l’import entre els copropietaris.

Abans d’arribar a aquest extrem, és aconsellable intentar una solució negociada. Una valoració independent de l’habitatge pot ajudar a establir una referència objectiva i evitar que les diferències econòmiques bloquegin l‟acord.

Des de Marenmar recomanem estudiar totes les alternatives abans de començar una venda unilateral. Les herències compartides combinen qüestions patrimonials, jurídiques i familiars, i per això una decisió precipitada pot complicar encara més la situació.

Quan hi ha voluntat d’arribar a un acord, vendre, comprar participacions o extingir la copropietat es poden convertir en diferents camins per resoldre el problema. L’important és determinar quin és més convenient per a tots els titulars i formalitzar correctament la solució triada.

Canviar el revestiment d’una paret pot canviar radicalment l’aspecte d’una habitació sense emprendre una reforma completa. Hi ha nombroses solucions decoratives capaces d’aportar calidesa, profunditat o personalitat i que es poden adaptar tant a habitatges clàssics com contemporanis.

Una de les alternatives més versàtils per transformar un espai és fer servir paper pintat. Actualment hi ha dissenys que imiten materials naturals, formes geomètriques, tèxtils o acabats artesanals. Utilitzat en una sola paret permet crear un punt focal sense recarregar tot l’espai.

Els panells de fusta són una altra alternativa especialment interessant per a dormitoris i salons. Els panells verticals poden generar sensació de major altura, mentre que els dissenys horitzontals poden ampliar visualment determinades parets. A més, aporten una sensació acollidora que funciona molt bé a interiors d’estil càlid.

Per als qui busquen un acabat més sofisticat, els revestiments de pedra o les seves imitacions poden aportar textura i caràcter. No cal cobrir tota l’habitació: una zona del saló, el front de la xemeneia o la paret del capçal poden ser suficients per aconseguir un resultat vistós.

També estan guanyant protagonisme els panells decoratius tridimensionals, que creen relleus i jocs de llums i ombres. Són especialment apropiats per als que volen destacar una paret sense recórrer a colors intensos.

Una altra possibilitat és utilitzar microciment o acabats continus. El seu aspecte uniforme encaixa especialment bé en ambients minimalistes i contemporanis i permet connectar visualment diferents espais.

En dormitoris, un revestiment darrere del capçal pot substituir altres elements decoratius i esdevenir el principal protagonista. A rebedors, una paret revestida pot fer que una zona petita adquireixi molta més presència.

Si l’habitatge està destinat a la venda, l’elecció s’ha de fer amb certa cautela. Els acabats massa personals poden no agradar a tots els visitants. És preferible cercar solucions elegants, actuals i fàcils de combinar.

A Marenmar sabem que la percepció d’un habitatge també es construeix a través dels seus detalls. Un bon revestiment pot destacar una estada, millorar-ne la sensació de qualitat i fer que l’immoble resulti més atractiu durant una visita.

La clau és triar el material segons l’espai, la il·luminació i l’estil de l’habitatge, utilitzant la paret com un recurs arquitectònic i no simplement com una superfície que cal decorar.