Autor: Editor

En cercar un lloguer, és comú que calgui signar un contracte de reserva o precontracte d’arrendament. Sovint, una agència immobiliària sol·licita un pagament per assegurar l’habitatge, cosa que garanteix que l’immoble quedi reservat fins a la signatura del contracte definitiu. Aquest acord és essencial en el procés de lloguer, ja que defineix les condicions del contracte futur. A Marenmar t’expliquem què implica signar una reserva de lloguer, com s’ha d’estructurar i quins aspectes han de tenir en compte tant arrendadors com llogaters per evitar malentesos o fraus.

 

El contracte de reserva de lloguer, també conegut com a precontracte, és un acord entre l’arrendador i l’arrendatari que estableix les bases per al futur contracte d’arrendament i garanteix que la propietat quedi reservada fins a la signatura final. Aquest contracte es realitza després que els llogaters potencials han visitat la propietat i han acceptat les condicions acordades per a l’arrendament. En alguns casos, abans de signar aquest acord, es pot fer una anàlisi de solvència dels arrendataris.

 

És important destacar que algunes agències sol·liciten un pagament sense un contracte formal de reserva, cosa que pot generar riscos. Per això, sempre es recomana signar un document que estipuli clarament les condicions de la reserva abans de fer qualsevol pagament.

 

Hi ha dues maneres de formalitzar aquest acord: a través de l’agència immobiliària o directament amb el propietari. En el primer cas, l’agència redacta i signa el contracte, però no té poder per decidir sobre l’arrendament, només assegura la propietat fins a la confirmació de l’arrendador. Si el propietari gestiona el lloguer, el compromís és més ferm, ja que el contracte de reserva inclou la promesa de signar el contracte definitiu.

 

El contracte ha de contenir les dades completes de les dues parts i les condicions bàsiques de l’arrendament, com ara l’import de la renda, la durada del contracte i qualsevol clàusula negociada entre les parts. També podeu incloure un pagament de senyal, que es descompte del lloguer final, i especificar les conseqüències d’un incompliment, que varien segons si l’incompliment és de l’arrendador o de l’arrendatari.

 

En cas de no signar el contracte definitiu, l’acord de reserva perd validesa i ambdues parts poden tornar als seus processos de cerca o oferta d’habitatges respectius.

Mesurar la sostenibilitat d’un edifici, tant abans com després de la construcció, és una tasca essencial que respon a la preocupació creixent pel medi ambient. Per aquesta raó, és fonamental entendre el concepte del certificat BREEAM, el qual és el sistema de certificació ambiental més reconegut a escala internacional en l’àmbit de la construcció. A Marenmar us expliquem en què consisteix.

 

BREEAM, que prové de les sigles en anglès de “Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology”, és una metodologia que avalua i mesura el rendiment sostenible dels edificis. Desenvolupat al Regne Unit als anys 80, és el segell de sostenibilitat més utilitzat al món i es basa en un sistema de punts que permet identificar els aspectes més sostenibles d’un projecte, des del disseny fins al seu ús a llarg termini.

 

El procés de certificació BREEAM s’enfoca en diferents àrees clau, com ara la reducció d’emissions de carboni, l’eficiència energètica, la protecció de la biodiversitat i l’adaptació al canvi climàtic. Hi ha diverses categories dins de la certificació, com ara la gestió de recursos, la qualitat de l’aigua, l’eficiència energètica i la innovació, entre d’altres. Els edificis poden obtenir un dels cinc nivells de certificació: aprovat, bo, molt bo, excel·lent i excepcional.

 

Per obtenir el segell BREEAM, cal comptar amb un assessor especialitzat que guiï el procés. Aquest assessor s’encarrega de registrar el projecte, realitzar l’avaluació i assegurar que l’edifici compleixi els requisits de sostenibilitat establerts a cada categoria. Els costos associats a la certificació varien en funció de la complexitat del projecte i les reformes necessàries per assolir els estàndards exigits.

 

A Espanya, edificis com la seu d’Iberdrola a Barcelona o el complex d’Airbus a Getafe són exemples destacats de construccions que compten amb aquesta certificació. Els beneficis d’obtenir el segell BREEAM inclouen una eficiència més gran en l’ús de recursos, una millor qualitat de l’aire i una reducció dels costos d’operació, a més de contribuir a un entorn més saludable i sostenible.

El lloguer d’un habitatge pot generar tensions quan sorgeixen problemes de manteniment o danys a l’immoble. Un aspecte freqüent de dubte entre els llogaters és si tenen dret a deixar de pagar el lloguer com a mesura per pressionar el propietari a fer les reparacions necessàries. A Marenmar t’expliquem si pots negar-te a pagar en cas de danys a l’immoble.

 

La legalitat d’aquesta acció depèn de les normatives que regulen les responsabilitats tant dels arrendadors com dels arrendataris. En termes generals, no és legal suspendre el pagament del lloguer com a manera d’exigir reparacions.

 

Pel que fa a les reparacions en un habitatge llogat, l’article 21 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) estableix que és responsabilitat de l’arrendador dur a terme totes les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable, sense que això impliqui un augment de la renda, llevat de si el dany és imputable a l’arrendatari. Per part seva, l’inquilí ha d’encarregar-se de les petites reparacions derivades del desgast per ús normal de l’immoble.

 

La llei no especifica detalladament tots els escenaris possibles en un contracte de lloguer, per la qual cosa poden sorgir situacions complexes que requereixin interpretació.

 

Pel que fa a la pregunta de si un llogater pot deixar de pagar el lloguer per desperfectes, la resposta és no. Deixar d’abonar la renda constitueix un incompliment del contracte, cosa que pot donar lloc a la seva resolució i a l’inici d’un procés de desnonament per impagament.

 

Si l’arrendador no fa les reparacions necessàries, l’inquilí ha de seguir aquests passos: notificar al propietari per escrit la necessitat de reparació, i si no hi ha resposta, presentar una reclamació judicial o fins i tot sol·licitar la resolució del contracte. En casos urgents, el llogater pot fer les reparacions pel seu compte, sempre notificant prèviament al propietari i exigint el reemborsament de les despeses.

 

La nova Llei d’Arrendaments Urbans estableix que l’arrendatari ha d’informar el propietari sobre els desperfectes i permetre l’accés a l’immoble per revisar-lo. En situacions d’urgència, l’inquilí pot fer les reparacions necessàries i reclamar els costos al propietari. Tot i que la llei no fixa un termini exacte per a la reparació d’avaries, el propietari ha d’actuar en un temps raonable. Si el retard és excessiu, el llogater pot emprendre accions legals.

Si estàs pensant en adquirir una propietat de segona mà, és important tenir en compte que hauràs d’abonar l’impost de transmissions patrimonials (ITP) en lloc de l’IVA. A Marenmar t’expliquem a quant puja aquest impost a Catalunya.

 

La quantitat que hauràs de pagar per aquest impost varia depenent de la comunitat autònoma on s’ubiqui l’immoble, així com del tipus de propietat, el seu valor i les característiques personals del comprador. A Catalunya, l’ITP és un gravamen que s’aplica a la transmissió de béns entre particulars i està regulat principalment pel Reial decret legislatiu 1/1993 i la Llei 22/2009.

 

Aquest impost s’aplica a les transmissions patrimonials oneroses (TPO) i a les operacions socioetàries (OS). Les TPO són ​​aquelles transaccions que impliquen la venda o el traspàs de béns, siguin mobles o immobles, realitzades per particulars que no actuen com a empresaris. En aquests casos, el comprador és qui ha d’assumir el pagament de l’ITP, que es calcula sobre el valor real del bé adquirit.

 

A Catalunya, les taxes de l’ITP s’estableixen de la manera següent: un 10% per a immobles de fins a 1.000.000 euros, i un 11% per a aquells que superin aquesta quantitat. A més, hi ha tipus reduïts, com un 7% per a la transmissió d’Habitatges de Protecció Oficial (HPO) i un 5% per a situacions especials, com ara adquisicions per famílies nombroses o persones amb discapacitat igual o superior al 65%.

 

Per liquidar l’ITP, cal presentar un dels models establerts, com ara el model 600, 620 o 630, depenent del tipus d’operació. La liquidació s’ha de fer a la Delegació de l’Agència Estatal d’Administració Tributària a Catalunya i el termini per fer aquest tràmit és de 30 dies hàbils a partir de la signatura del contracte de compravenda. És fonamental complir aquests terminis per evitar sancions.

 

Recorda que, encara que el venedor no està subjecte al pagament de l’ITP, sí que haurà de tributar pels guanys obtinguts a través de l’IRPF, si escau. Per tant, en comprar un immoble de segona mà a Catalunya, és essencial conèixer les implicacions fiscals i complir les obligacions tributàries per assegurar una transacció amb èxit.

Quan pensem en unes golfes, molts la imaginem com aquest espai acollidor, íntim i ple de llum, ideal per relaxar-se o fins i tot com un racó multifuncional a casa. Si tens la sort de comptar amb unes golfes o estàs pensant a renovar la teva, és fonamental aprofitar cada racó per maximitzar-ne el potencial. A Marenmar, sabem com n’és d’important crear espais únics que reflecteixin la teva personalitat i estil de vida, per això et deixem quatre consells essencials per aconseguir unes golfes perfectes.

 

• Optimitzeu l’espai amb mobles a mida

El repte principal de les golfes és la inclinació del sostre, que pot fer que l’espai sembli limitat. No obstant això, aquesta particularitat també és el que li dona aquest encant especial. Per treure’n el màxim profit, l’ideal és apostar per mobles a mida que s’adaptin a les formes irregulars del sostre i les parets. Armaris encastats sota les zones més baixes, prestatgeries integrades o bancs que s’ajustin als pendents són opcions excel·lents per maximitzar l’emmagatzematge i la funcionalitat sense restar espai.

 

Tip extra:

Els mobles baixos ajuden a aprofitar aquests racons difícils i permeten que la llum circuli millor, fent la sensació d’amplitud.

 

• Aprofita la llum natural

Les golfes tenen un avantatge únic: sol ser a la part més alta de la casa, cosa que la converteix en el lloc ideal per rebre abundant llum natural. Si no tens prou finestres, considera instal·lar finestres de sostre o lluernes. Aquestes no només aportaran més lluminositat, sinó que crearan una atmosfera més oberta i airejada.

 

Tip extra:

Opta per cortines o estors lleugers que deixin passar la llum, o fins i tot per tractaments reflectors que difonguin la il·luminació de forma homogènia, evitant els punts de calor o enlluernament.

 

• Tria colors clars i textures naturals

El color i les textures són elements clau per aconseguir unes golfes perfectes. Els tons clars com el blanc, beix o tons pastissos ajuden a donar més sensació d’amplitud i llum, fent que l’espai sembli més gran i acollidor. A més, complementa aquests colors amb textures naturals com la fusta, el lli o el cotó. Les bigues de fusta exposades, per exemple, afegeixen un toc rústic i càlid, mentre que els tèxtils lleugers aporten frescor.

 

Tip extra:

Fes servir miralls estratègicament per reflectir la llum i generar una sensació de major profunditat. Col·locats davant de les finestres o en parets laterals, ajudaran a amplificar la llum natural.

 

• Crea zones multifuncionals

Unes golfes pot ser molt més que un simple espai d’emmagatzematge o una habitació secundària. Depenent de la seva mida, la pots dividir en zones multifuncionals. Una àrea de descans amb un sofà-llit, un escriptori per treballar o estudiar, i fins i tot una petita biblioteca. Com que és un espai tan versàtil, pots adaptar-la a les teves necessitats actuals i futures.

 

Tip extra:

Utilitza paravents o cortines per delimitar espais sense perdre la sensació oberta. Una altra opció és fer servir catifes per definir visualment les àrees, com una de lectura o un petit racó d’oficina.

 

Convertir les teves golfes en un espai acollidor i funcional és possible amb una mica de planificació i creativitat.

Quan es lloga un habitatge, un dels aspectes clau és el dipòsit de garantia, una suma que l’inquilí lliura al propietari com a suport en cas d’incompliments. A Marenmar desglossem tot el que cal saber sobre aquest dipòsit i com manejar-lo en el marc legal espanyol.

 

El dipòsit en garantia és la quantitat de diners que l’arrendatari lliura a l’arrendador en signar un contracte d’arrendament, uns diners que s’utilitzen com a suport davant de possibles danys, incompliments contractuals o manca de pagament per part de l’inquilí. Generalment, si no hi ha problemes en finalitzar el contracte, el dipòsit és reemborsat, per això és important que el dipòsit es lliuri abans d’iniciar el lloguer o durant la signatura del contracte.

 

És important entendre que el dipòsit no pot ser considerat com un avenç de la renda; és una quantitat separada. En acabar el contracte, l’arrendatari disposa d’un temps per verificar l’estat de l’immoble i si no hi ha danys, l’arrendador està obligat a tornar el dipòsit.

 

Aquest mecanisme protegeix tant l’arrendador com l’arrendatari, ja que serveix com una xarxa de seguretat per al propietari en cas de danys a la propietat i també assegura l’inquilí contra possibles incompliments del contracte per part del propietari.

 

A diferència dels arrendaments, no es requereix que l’arrendatari expedeixi una factura electrònica pel dipòsit en garantia, encara que sí que ha de signar un rebut que en confirmi la recepció.

 

Diverses figures poden encarregar-se de l’administració d’aquests dipòsits. A més del propietari, agents o companyies especialitzades poden gestionar-ne el maneig, assegurant-ne la correcta custòdia i funcionament durant el període d’arrendament.

 

És essencial tenir en compte que el dipòsit no es reemborsa en situacions com la despesa de neteja, reparacions per danys, deutes per rendes impagades o si no es compleix amb el temps de lloguer establert al contracte.

El repartiment de l’herència entre germans en cas de defunció d’un sense testament pot ser un tema complex i generar moltes interrogants. Quan un germà solter i sense fills mor, la primera qüestió a determinar és si va deixar un testament. Això és crucial perquè, en el sistema legal, els germans no són considerats hereus forçosos. A Marenmar us expliquem què fer en aquesta situació.

 

Si el germà difunt va deixar un testament en què va designar altres persones com a hereus, els germans no tindran dret a reclamar res de l’herència. Per verificar si va existir un testament, s’ha de sol·licitar un certificat d’actes d’última voluntat, que es pot obtenir a les gerències territorials del Ministeri de Justícia o al Registre Civil. És important assenyalar que aquesta sol·licitud no es pot fer fins transcorreguts 15 dies des de la mort, i s’ha d’acompanyar del certificat de defunció.

 

Un cop obtingut el certificat, si es confirma que va existir testament, qualsevol germà pot acudir a la notaria on es va formalitzar i sol·licitar-ne una còpia. La distribució de l’herència es farà d’acord amb la voluntat del testador. Si, en canvi, no hi ha testament, els germans, en ser els parents més propers, han de sol·licitar a la notaria una acta de declaració d’hereus. En aquest cas, l’herència es dividirà en parts iguals entre ells.

 

D’acord amb el Codi Civil, si només hi ha germans de doble vincle (germans de pare i de mare), l’herència es repartirà equitativament. Per exemple, si un germà mort tenia tres germans, cadascú rebrà un terç de l’herència. En situacions en què també hi ha nebots, els germans vius heretaran una part i els nebots rebran la part que correspondria al seu pare o mare mort. Si hi ha germans de diferents enllaços, els germans de doble enllaç rebran una porció més gran que aquells que són mig germans.

 

Finalment, si no hi ha germans, els pares heretaran. Si els pares han mort, aleshores els nebots heretaran a parts iguals. En resum, el repartiment d’herència pot variar depenent de l’existència d’un testament i dels vincles familiars, cosa que fa fonamental comptar amb assessorament legal per entendre millor els drets de cada hereu.

Gairebé dos anys després, l’euríbor ha aconseguit baixar del 3% per primer cop en un mes complet. Aquest índex, que és clau per a les hipoteques de tipus variable a Espanya, va tancar el setembre passat amb una taxa mitjana del 2,946%, un nivell que no s’observava des del novembre del 2022. Aquesta disminució brinda un respir financer a nombroses famílies amb hipoteques vinculades a aquest índex, ja que es podran beneficiar d’una reducció en les quotes mensuals després d’un llarg període d’increment en els préstecs a causa de l’augment de tipus d’interès. A Marenmar us expliquem les repercussions d’aquesta baixada de l’euríbor.

 

L’euríbor va registrar al setembre la seva setena caiguda mensual des del començament del 2024, amb una disminució de 0,22 punts en comparació amb l’agost. A més, el descens interanual és d’1,203 punts bàsics, el més significatiu des del gener del 2013. Des del juliol del 2022, quan el Banc Central Europeu (BCE) va començar a augmentar les taxes d’interès per controlar la inflació, l’euríbor no havia fet més que pujar. Va finalitzar el 2022 per sobre del 3% i va assolir el punt màxim l’octubre del 2023, amb un 4,16%.

 

Els beneficiaris principals d’aquesta tendència són els titulars d’hipoteques a tipus variable, que podrien estalviar més de 1.000 euros a l’any. Per exemple, aquells que revisin la seva hipoteca anualment i ho facin a l’octubre veuran una disminució d’aproximadament 104 euros a la seva quota mensual, cosa que es tradueix en un estalvi total de 1.225 euros a l’any. Per als que realitzin revisions semestrals, la reducció serà de 65 euros al mes, cosa que representa un 7,5% menys.

 

Aquest panorama també és atractiu per a aquells que contemplen contractar una hipoteca després de l’estiu. Alguns bancs han començat a oferir preus més competitius a les seves hipoteques, gràcies a la reducció de tipus impulsada pel BCE, que ha fixat la facilitat de dipòsit en el 3,5% després de dues retallades de 0,25 punts. Els analistes anticipen una intensa competència al sector hipotecari durant el primer trimestre del proper any, amb ofertes que podrien situar-se per sota del 3% TAE.

 

A més, aquesta situació pot ajudar les entitats bancàries a incrementar la seva cartera hipotecària, després d’un període (2016-2022) en què els tipus d’interès van romandre al 0%. Durant aquest temps, l’euríbor va estar 72 mesos en negatiu, fet que va portar moltes llars a optar per hipoteques fixes amb condicions favorables a llarg termini. No obstant això, des del juliol del 2022, la quantitat de noves hipoteques ha disminuït a causa de l’augment dels tipus i els preus.

 

En els primers set mesos del 2024, es van registrar 356.000 compravendes d’habitatges a Espanya, un descens de l’1,3% respecte a l’any anterior i del 7% en comparació del 2022. No obstant això, s’espera que la reducció d’hipoteques i la capacitat d’endeutament millorin amb una inflació més controlada, incrementant així la quantitat de préstecs hipotecaris. De fet, l’Institut Nacional d’Estadística (INE) va reportar un augment del 23,5% al ​​nombre d’hipoteques el juliol del 2024 en comparació del mateix mes de l’any anterior.

 

La majoria dels analistes preveu que l’euríbor es mantingui per sota del 3% cap a finals d’any, amb estimacions que suggereixen tancar entre el 2,75% i el 3,2%. Per al 2025, el consens és que l’índex baixi fins al 2,5%.

El 88% del territori espanyol està classificat com a sòl no urbanitzable, també conegut com a sòl rústic, cosa que equival a un total de 50,6 milions d’hectàrees. Aquest interès pel sòl rústic ha crescut a causa de factors com la pandèmia de COVID-19, la inflació i la inestabilitat geopolítica, com es reflecteix a l’Estadística de Transmissió de Drets de la Propietat (ETDP) de l’Institut Nacional d’Estadística (INE). El 2023, es va registrar un increment del 5,4% en la compravenda de finques rústiques, arribant a un total de 148.621 transaccions en comparació del 2019.

 

Tant potencials compradors com propietaris poden tenir dubtes sobre les activitats permeses en aquests terrenys, per això, a Marenmar abordem les principals inquietuds relacionades amb la construcció a finques rústiques.

 

Com es pot determinar si puc construir en un terreny?

Per saber si és possible construir a una finca rústica, és fonamental identificar el tipus de sòl. A Espanya, la classificació de terrenys inclou urbà, urbanitzable i no urbanitzable, segons el Reial decret legislatiu 7/2015, que estableix la Llei de sòl i rehabilitació urbana.

 

• Sòl urbà: Terreny desenvolupat amb infraestructura adequada, com aigua i llum, conforme a les normatives urbanístiques.
• Sòl urbanitzable: Terreny no urbanitzat que es pot transformar en urbà.
• Sòl no urbanitzable: Terreny que no es pot urbanitzar i es protegeix per conservar l’entorn natural.

 

Les normatives regionals i locals permeten excepcions que poden autoritzar la construcció, per la qual cosa és essencial consultar la legislació aplicable i comptar amb l’assessorament de professionals com a arquitectes i advocats especialitzats en dret rústic.

 

Quines edificacions es poden construir?

Les normatives varien segons la comunitat autònoma, però generalment es poden fer certes construccions en sòl rústic, com ara:

 

• Habitatges nous: Permissibles si són necessaris per a activitats agrícoles o ramaderes.
• Rehabilitació d’edificacions existents: Autoritzada sempre que es mantingui l’estructura original.
• Instal·lació de piscines, hotels i allotjaments rurals: Permesos sota certes condicions.
• Casetes per a eines: Generalment permeses, sempre que es compleixin requisits específics.

 

La superfície mínima per construir sol ser de 2.000 m², i edificar sense els permisos adequats pot comportar sancions severes. Per tant, és important entendre la normativa aplicable per evitar problemes legals i fomentar un mercat de finques rústiques més transparent.

Comptar amb un espai exterior reduït no vol dir que no puguis dissenyar el pati dels teus somnis. Hi ha múltiples estratègies per maximitzar un jardí petit, aconseguint que sigui més funcional i acollidor.

 

A Marenmar et compartim algunes idees per aprofitar al màxim un espai exterior limitat. Des de jardins verticals fins a la creació de diferents zones amb decking i ús de mobles multifuncionals, pots transformar el teu pati de manera creativa.

 

• Jardins verticals

Una opció excel·lent per a jardins petits és l’ús de plantes verticals, les quals pots col·locar a parets o tanques. Això no només estalvia espai, sinó que també permet crear atractives composicions de plantes, flors o herbes.

 

• Plantes altes

Les plantes altes amb troncs prims, com palmeres o bambú, són perfectes per estalviar espai a terra mentre afegeixen altura, color i un toc de privadesa.

 

• Zones diferenciades

Encara que l’espai sigui petit, dividir-lo en àrees com a zones de descans i de jardí pot fer que el lloc llueixi més gran. Podeu marcar les divisions amb plantes o cobertes de fusta.

 

• Construcció d’una coberta de fusta

Afegir una coberta de fusta és una manera eficient d’organitzar diferents àrees al pati. A més, aquests espais compostos requereixen poc manteniment i són ideals per crear espais duradors i fàcils de cuidar.

 

• Pèrgoles

Instal·lar una pèrgola en un pati petit pot brindar ombra i privadesa. A més, pot servir per penjar plantes enfiladisses i llums.

 

• Mobles multifuncionals

Opta per mobles que serveixin també per a emmagatzematge o que siguin encastats, com a bancs fets amb mida, per aprofitar millor l’espai.

 

• Accessoris decoratius

Catifes, coixins i miralls poden afegir color i crear la il·lusió d’amplitud, millorant l’estètica sense ocupar gaire espai.

 

• Il·luminació

Penjar llums o incorporar llums a racons foscos ajuda a fer més acollidor l’ambient, a més de permetre l’ús del pati durant la nit.

 

• Integrar interior i exterior

Usar una paleta de colors i elements decoratius similars als dos ambients crea una sensació de continuïtat que amplia visualment l’espai.

 

Amb aquestes idees, un pati petit es pot convertir en un lloc encantador i funcional.