Autor: Editor

Al sector immobiliari, amb l’abundància de propietats disponibles per a lloguer o venda, la competència és alta. Per destacar entre tantes ofertes, és essencial elaborar un anunci que atregui l’atenció de possibles compradors o inquilins. A Marenmar et proporcionem consells perquè el teu anunci sigui efectiu i ressalti en un mercat saturat.

1. Imatges d’alta qualitat
   La primera impressió de la teva propietat la donen les fotos, per la qual cosa és essencial triar una imatge principal impactant. Totes les imatges han de ser clares, ben il·luminades i preses des d’angles que mostrin el millor del teu immoble, sense exagerar. A més, no oblidis incloure fotos de l’exterior i els voltants i assegura’t que la casa estigui neta i ordenada per a aquestes preses.
2. Descripció detallada i precisa
   Una descripció precisa i atractiva és clau per copsar l’interès. Explica les característiques principals de la propietat, com ara la seva ubicació, mida, nombre d’habitacions i banys, i qualsevol renovació recent, així com elements atractius com la proximitat a serveis, transport, escoles i àrees recreatives. Sigues honest sobre les característiques de l’habitatge per evitar malentesos i visites innecessàries.
3. Preu correcte
   El preu és crucial per atraure interessats, per això cal establir un preu que sigui competitiu al mercat actual. Investiga els preus de propietats similars a la teva zona i ajusta el teu en conseqüència. Un agent immobiliari et pot ajudar a fixar un preu adequat i a vendre més ràpidament. Justifica el preu al teu anunci esmentant els avantatges i millores de la propietat.
4. Tour virtual 360°
   Un tour virtual a 360° permet als possibles interessats explorar l’habitatge de manera immersiva des de qualsevol lloc. Aquest tipus de visualització es fa mitjançant fotografies panoràmiques i ofereix una experiència detallada de l’immoble.
5. Fes ús del Home staging
   L’home staging és una tècnica que millora la presentació de la casa per a la venda o el lloguer. Aquest procés consisteix a ordenar, netejar, arreglar i redecorar l’habitatge perquè llueixi més atractiu i ampli. Un bon home staging pot accelerar la venda i reduir negociacions sobre el preu.

No oblidis que la rapidesa en la comunicació és fonamental, per això respon a les consultes de manera oportuna i proporciona tota la informació addicional necessària per mantenir l’interès dels potencials compradors o llogaters.

Seguint aquests consells, el teu anunci pot destacar al competitiu mercat immobiliari, atraient més interessats i facilitant una venda o lloguer exitós.

A causa de la seva capacitat per brindar internet de manera excepcionalment ràpida i fiable, la fibra òptica s’ha consolidat com la tecnologia preferida per satisfer aquestes necessitats actualment.
Tot i això, per garantir una implementació fluida, la instal·lació de fibra òptica en comunitats de propietaris requereix una comprensió d’una sèrie de regulacions i procediments. T’expliquem tot el que cal saber abans de començar a Marenmar.

D’acord amb la Llei General de Telecomunicacions i el Reial decret 346/2011, no hi ha una obligació legal que exigeixi a les comunitats de veïns canviar a fibra òptica. No obstant això, els propietaris tenen el dret de rebre aquest servei sempre que es compleixin les condicions tècniques i no es causi mal a la propietat comuna. Els operadors de telecomunicacions han de proporcionar el servei de fibra òptica als qui ho sol·licitin, sempre que sigui tècnicament viable i no afecti l’estructura de l’edifici.

Pel que fa als permisos, la instal·lació de fibra òptica en una comunitat no requereix aprovacions municipals o autonòmiques específiques. Tot i això, és crucial notificar a la comunitat autònoma corresponent i presentar una declaració responsable per assegurar que el procés es realitzi correctament. A més, cal proporcionar informació detallada sobre la ubicació de la instal·lació, el tipus d’infraestructura requerida i els possibles impactes ambientals i socials perquè les autoritats pertinents puguin estar informades.

Instal·lar cables a la façana d’un edifici sense permís pot ser problemàtic. La Llei General de Telecomunicacions exigeix ​​que els operadors obtinguin el consentiment dels propietaris abans de col·locar cables a les façanes. En alguns casos, si la instal·lació és essencial per garantir un bon servei i no fa malbé la propietat, es pot fer sense permís previ. Això no obstant, si es realitza sense la deguda autorització, els propietaris poden presentar una denúncia davant la Junta Arbitral de Consum o els tribunals, amb sancions que poden variar considerablement.

Si un veí es nega a permetre la instal·lació de fibra òptica a la seva propietat, això pot dificultar l’accés a la tecnologia per a la resta dels residents i complicar el procés per a l’operador de telecomunicacions. Els veïns afectats poden presentar queixes davant de les autoritats competents per resoldre el conflicte legalment.

Abans de contractar fibra òptica, és important verificar la cobertura a la teva àrea, els costos addicionals d’instal·lació, els termes de permanència i comparar preus per trobar la millor oferta. Assegureu-vos que el proveïdor tingui cobertura suficient i que la ubicació de l’encaminador maximitzi la cobertura Wi-Fi a casa vostra.

La fibra òptica ofereix alta velocitat, fiabilitat i seguretat en la transmissió de dades, a més de ser més duradora que el cablatge de coure. No obstant això, la seva instal·lació pot ser costosa i complexa, i pot presentar desafiaments en àrees rurals o amb infraestructura limitada, cosa que podria limitar-ne la disponibilitat per a alguns usuaris.

El tema de l’herència genera una gran inquietud i preocupació, especialment pel que fa als efectes fiscals. Per a aquells que han heretat propietats, diners o béns d’un ésser estimat mort, és fonamental entendre com afecta la declaració de renda.
Per evitar conflictes legals i maximitzar els beneficis financers, és essencial comprendre les implicacions fiscals. A Marenmar et resolem alguns dubtes comuns sobre això.

L’impost de successions és un tribut que grava la transferència de béns i drets després de la mort d’una persona. Aquest impost és responsabilitat de l’hereu, que disposa d’un termini de sis mesos des de la data de la mort per pagar-lo. És possible sol·licitar una pròrroga de sis mesos addicionals, sempre que se sol·liciti dins dels primers cinc mesos del termini original. Si es concedeix aquesta pròrroga, el nou termini començarà en concloure el període inicial de sis mesos.

Un cop l’herència ha estat tramitada, sorgeix el dubte de si cal declarar els béns o els diners rebuts a la declaració de la renda. És important aclarir que l’herència en si mateixa no s’inclou en la declaració de l’IRPF, ja que s’ha tributat prèviament a través de l’impost de successions i donacions.

La Llei de l’IRPF estableix que les herències no estan subjectes a aquest impost si ja s’ha pagat l’Impost de Successions. Això no obstant, cal declarar els rendiments generats pels béns heretats. Per exemple, els ingressos provinents del lloguer o venda d’una propietat heretada han de ser inclosos com a rendiments a la declaració de la renda.

L’efecte d’una herència a la declaració de la renda depèn dels rendiments o guanys que generi l’herència. La recepció de béns en herència no afecta directament la declaració de la renda, però sí els guanys obtinguts a partir d’aquests béns. Per exemple, si s’hereten accions o dipòsits bancaris que produeixen rendiments, aquests ingressos hauran de ser declarats a l’IRPF.

En cas de rebre diners en herència, aquest no s’inclou en la declaració de la renda; en canvi, s’ha de declarar a l’impost de successions. Tot i això, cal tenir en compte que l’Agència Tributària supervisa de prop les transaccions de diners en efectiu.

L’Agència Tributària s’enfoca particularment als moviments de diners en efectiu. Hi ha certs llindars que obliguen els bancs a informar sobre les transaccions:

● Petites sumes: en la majoria dels casos, els ingressos de petites quantitats no generen alertes llevat que es produeixin de manera recurrent en un curt període de temps; en cas contrari, el banc podria informar Hisenda.
● Ingressos de més de 3.000 euros: l’Agència Tributària pot investigar els ingressos que superin aquesta quantitat.
● Bitllets de 500 euros: a causa de la seva raresa i de la seva potencial connexió amb activitats il·legals, Hisenda els vigila en particular.
● Transaccions que superin els 10.000 euros: els crèdits que superin els 6.000 euros i les transferències o moviments en efectiu han de ser comunicats a Hisenda.
● Ingressos que superin els 10.000 euros: aquests ingressos s’han de declarar a la declaració de la renda.
Quant a si s’hereten els deutes tributaris, l’article 39 de la Llei General Tributària estableix que els hereus són responsables dels deutes tributaris del difunt. Han d’assumir la càrrega fiscal en les mateixes condicions que en el moment de la mort, llevat que decideixin renunciar a l’herència.

El perfil de l’inquilí i el contracte d’arrendament són dos elements essencials que han de ser considerats amb una atenció especial en llogar un habitatge de manera segura. Una barrera contra possibles problemes futurs és tenir un contracte ben redactat i fer una avaluació exhaustiva del candidat.

Quin és el resultat quan no es prenen les precaucions adequades? Quina és la manera de tractar un llogater que no paga i no té contracte formal? T’expliquem els passos que cal seguir a Marenmar.

És important assenyalar que llogar una propietat sense un contracte escrit, només basant-se en acords verbals, comporta grans riscos. Les garanties d’aquest tipus de lloguer només depenen de la paraula de les parts involucrades i es poden veure afectades amb el temps, especialment si sorgeixen disputes sobre els termes acordats.

Segons la Llei d’arrendaments urbans (LAU), sense un contracte escrit, el lloguer es considera vàlid per un any. Després d’aquest període, l’inquilí té dret a pròrrogues anuals fins a fer cinc anys, sempre que l’entrada a l’immoble hagi estat després del 6 de juny del 2013.

Accions a seguir si el llogater sense contracte no paga
Tot i que no hi hagi un contracte escrit, un acord verbal també constitueix un contracte d’arrendament. Si el llogater no paga, es pot iniciar un procés de desnonament. El desafiament principal és provar l’existència de l’acord en un judici. Els pagaments fets a través de bancs poden servir com a prova. En cas de pagaments en efectiu, altres proves com ara testimonis, correus electrònics, factures de serveis o missatges poden ser necessàries.

Si no es pot provar la relació d’arrendament, l’arrendador ha de presentar una demanda de desnonament per precari, sense dret a reclamar les rendes impagades.

El desallotjament d’un llogater sense contracte segueix el mateix procediment que un amb contracte escrit, llevat que no es pugui provar l’existència del contracte. En aquest cas, s’optarà pel desnonament per precari. El procés inclou:

1. Notificació: Informar l’inquilí, preferiblement mitjançant burofax, que ha d’abandonar la propietat, especificant-ne el motiu i el termini per fer-ho.
2. Via judicial: Si l’inquilí no compleix, cal presentar una demanda en què s’incloguin totes les proves rellevants.
3. Notificació i data de llançament: Finalment, es rebrà una notificació amb la data de llançament, moment en què el propietari recuperarà el seu immoble.

El procés de desnonament per impagament a Espanya sol trigar almenys sis mesos, però es pot estendre a uns 7-8 mesos, i de vegades fins a més de 12, depenent de la disponibilitat de proves i de les circumstàncies específiques del cas.

Amb el canvi climàtic intensificant els estius i portant les temperatures a nivells extrems, com els gairebé 50 graus que s’han registrat al centre i sud de la península Ibèrica els darrers anys, l’orientació de la casa esdevé un factor crucial. Tot i que sovint ens enfoquem en aspectes com la mida de l’habitatge, la disposició de serveis o la quantitat de llum natural, l’orientació pot tenir un impacte significatiu tant a les factures energètiques com al confort general de la llar. A Marenmar t’expliquem per què tenir en compte aquest detall ho pot canviar tot.

De fet, no hi ha una única orientació ideal aplicable a totes les ubicacions a causa de les diverses condicions climàtiques que es troben a la Península, des del clima mediterrani fins al de la cornisa cantàbrica i les zones interiors com Madrid o Extremadura.

No obstant això, hi ha recomanacions generals que es poden aplicar en la majoria dels casos. Per exemple, per als dormitoris, se suggereix evitar l’orientació oest, ja que aquesta orientació és problemàtica especialment a l’estiu perquè els dormitoris s’escalfen durant el dia i es mantenen calents a la tarda, dificultant el descans.

Pel que fa als espais de treball, l’orientació nord és preferible, pel fet que proporciona una llum difusa i constant, evitant resplendors incòmodes. En canvi, els salons i les àrees d’estar poden beneficiar-se d’orientacions cap a l’est, el sud i el sud-est. Aquestes orientacions permeten una bona entrada de llum natural i generalment són més confortables.

A més de l’orientació, hi ha elements passius i eines arquitectòniques que poden millorar l’habitabilitat de l’habitatge sense dependre de sistemes de calefacció o aire condicionat. Per exemple, l’ús de vegetació com a arbres de fulla caduca a la façana oest pot mitigar l’impacte del sol directe a l’estiu. De la mateixa manera, la presència d’edificis que proporcionin ombra també pot ser beneficiosa. Per tant, el context i les característiques de l’entorn són aspectes clau a considerar en avaluar l’orientació d’un habitatge.

L’interès en l’energia renovable està en augment entre els propietaris d’habitatges, fet que es tradueix en una demanda creixent d’instal·lacions d’autoconsum renovable en comunitats de propietaris. Aquestes instal·lacions permeten compartir l’energia generada i reduir significativament els costos d’electricitat. A Marenmar us expliquem quins són els requisits per aprovar aquesta instal·lació en una comunitat.

 

En resposta a aquesta demanda, l’oferta de panells solars fotovoltaics ha crescut notablement, amb noves opcions disponibles al mercat. No obstant això, abans de dur a terme una instal·lació, cal considerar diversos aspectes legals i pràctics.

 

Primer, és crucial tenir en compte que els panells solars solen instal·lar-se a la teulada o la façana de l’edifici, que són considerats elements comuns segons l’article 396 del Codi Civil. Això vol dir que la instal·lació de panells solars pot enfrontar-se a conflictes si no es compta amb el consentiment de la comunitat de propietaris, especialment en comunitats on els propietaris poden no estar interessats en la instal·lació.

 

A edificis d’habitatges, la coberta és clarament un element comú. No obstant això, en comunitats de xalets adossats o apariats, on s’aplica el concepte de propietat horitzontal tombada, hi pot haver confusió. En aquests casos, la coberta també es considera comuna tret que els estatuts indiquin el contrari. Per instal·lar panells solars en aquestes àrees, cal obtenir el consentiment de la comunitat a través d’un acord formal.

 

La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula com cal prendre aquests acords. Segons l’article 17.1 de la LPH, per instal·lar sistemes d’aprofitament d’energies renovables per a ús privatiu, cal el vot favorable d’almenys un terç dels propietaris que representin un terç de les quotes de participació. Si es tracta d’instal·lacions comunes, l’article 17.2 estableix que cal la majoria simple dels propietaris i les quotes de participació, sempre que el cost no superi dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.

 

En situacions en què la instal·lació no és viable al propi edifici, es pot sol·licitar a un edifici limítrof l’ús de la seva coberta, requerint un acord aprovat per les 3/5 parts dels propietaris i quotes segons l’article 17.3 de la LPH. La unanimitat dels dos edificis és necessària si es busca un acord per a ús compartit.

 

Finalment, pel que fa al pagament, els propietaris han de cobrir els costos segons el tipus d’instal·lació. En sistemes privatius, només els propietaris que hagin votat a favor estan obligats al pagament. En instal·lacions comunes, tots els propietaris, inclosos els dissidents, han de contribuir a les despeses.

Durant els primers set mesos de l’any anterior, es van heretar 123.318 habitatges a Espanya, cosa que representa un increment del 3,3% en comparació del mateix període de l’any anterior, segons l’Institut Nacional d’Estadística. Aquest tipus de transaccions ha augmentat el pes en el total de les transmissions d’habitatge i ha arribat al 20,38%. Tot i això, la venda d’un habitatge heretat no és fàcil, especialment quan hi ha múltiples hereus. Per facilitar el procés, és essencial tenir en compte diversos aspectes clau que t’expliquem a Marenmar.

 

Un primer pas crucial és obtenir una valoració per part d’un professional de la propietat que ajudi a establir un preu realista i competitiu i que pugui atreure possibles compradors.

 

Però abans de procedir amb la venda, és important reunir tota la documentació relacionada amb l’herència entre els més importants:

 

• Certificat de defunció, que verifica legalment la mort del propietari.
• Certificat d’últimes voluntats, que indica si la víctima ha deixat un testament i la seva validesa, obtenible a través del Ministeri de Justícia.
• Còpia del testament, que és necessària per als tràmits d’herència, disponible al notari esmentat al certificat d’últimes voluntats.

Quan hi ha diversos hereus, és vital mantenir una comunicació clara i oberta per prendre decisions conjuntes i evitar conflictes i el més adequat és que un dels hereus actuï com a portaveu per gestionar la comunicació.

 

Els hereus han d’acceptar formalment l’herència i liquidar els impostos corresponents abans de vendre’n la propietat: l’impost sobre successions i donacions, i la plusvàlua municipal. A més, cal inscriure la propietat al Registre de la Propietat per reflectir la nova titularitat.

 

Encara que no existeix un termini legal per vendre un habitatge heretat, és aconsellable fer-ho dins del primer any des del canvi de titularitat al Registre per evitar pagar novament la plusvàlua municipal.

 

Si algun dels hereus no vol vendre la propietat, es pot sol·licitar la divisió judicial de la cosa comuna, una situació que pot portar a una subhasta pública de l’immoble, encara que aquesta opció sol acabar amb un preu de venda inferior al del mercat.

 

És possible vendre la part de la propietat pertanyent a un hereu, ja sigui a un tercer o a una empresa especialitzada en la venda de proindivisos, encara que generalment a un preu menor.

 

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, cal verificar si els fons de la venda cobreixen el deute. En cas contrari, es pot cercar finançament addicional o acceptar l’herència a benefici d’inventari, limitant la responsabilitat al valor positiu de l’herència.

 

Per garantir l’èxit d’un contracte de lloguer, és essencial fer un estudi de solvència dels possibles llogaters. Aquesta pràctica és crucial tant per a la seguretat financera del propietari com per assegurar una experiència de lloguer sense problemes per a les dues parts. L’estudi de solvència permet avaluar els criteris financers i de comportament de l’arrendatari potencial i facilitar decisions sobre la seva idoneïtat. A Marenmar us expliquem com evitar errors per tenir un lloguer segur.

 

Un estudi de solvència s’enfoca a analitzar la situació financera del candidat a llogater per determinar-ne la capacitat per complir el pagament del lloguer i altres despeses relacionades. El seu objectiu és assegurar que el llogater potencial pugui afrontar el lloguer sense que consumeixi una proporció excessiva dels seus ingressos. Aquesta mesura de prevenció ajuda els propietaris a escollir arrendataris fiables i redueix el risc d’impagament.

 

Per avaluar la solvència, és important que l’inquilí conservi almenys un 60% del salari després de pagar el lloguer. A més, cal considerar els deutes existents, ja que aquests poden afectar la capacitat real de l’inquilí per complir les seves obligacions.

 

Realitzar aquest estudi ofereix múltiples beneficis:

 

1. Menor risc d’impagament: en conèixer les finances del candidat, es redueix el risc d’impagament en filtrar els llogaters amb menys seguretat econòmica.
2. Tranquil·litat: conèixer la situació econòmica passada i present de l’inquilí proporciona més confiança en la seva capacitat de pagament.
3. Estalvi de temps: filtrar els llogaters abans de les visites evita desplaçaments innecessaris i optimitza el procés de lloguer.

 

Pots fer una anàlisi de solvència en línia, que ofereix resultats ràpids, generalment en menys d’un dia laborable, amb un preu que varia segons l’entitat emissora.

En el procés de compra d’un habitatge cal estar atent a possibles vicis ocults o defectes greus que podrien no ser evidents durant les visites. Aquests defectes no sempre es detecten fàcilment i poden aparèixer quan s’ha adquirit l’immoble. A Marenmar us expliquem en què consisteixen.

 

Els vicis ocults solen estar relacionats amb problemes d’humitat (com goteres i filtracions), deficiències a la fonamentació (esquerdes o fissures), acabats defectuosos, aïllament inadequat, o problemes amb el sistema elèctric. En general, aquests defectes existeixen abans de la compravenda, són greus i no són fàcilment detectables pel comprador.

 

Per evitar sorpreses, és recomanable que el comprador contracti professionals per a una inspecció exhaustiva de l’habitatge i que revisin amb cura cada habitació, zona, parets, sostres, pisos, finestres i portes. A més, és fonamental comprovar les instal·lacions elèctriques i de fontaneria, assegurant-se que tot funcioni correctament. També és important verificar la presència d’humitats i estat de portes i finestres. Sol·licitar l’historial de manteniment de l’habitatge pot proporcionar informació útil sobre els problemes anteriors.

 

D’acord amb el Codi Civil, el venedor és responsable dels defectes ocults que facin l’immoble inapropiat per utilitzar-los o que en redueixin significativament el valor. El venedor no és responsable de defectes visibles o dels que el comprador hauria d’haver identificat a causa de la seva experiència professional.

 

Si després de la compra es descobreixen vicis ocults, el comprador té dret a exigir al venedor que assumeixi les responsabilitats corresponents. El comprador pot optar per l’acció redhibitòria, que implica desistir del contracte i rebre una indemnització si el venedor coneixia els defectes, o l’acció ‘quanti minoris’, que permet una reducció proporcional del preu de l’immoble. Aquestes reclamacions s’han de fer dins un termini de sis mesos des de la detecció del defecte, ja sigui mitjançant reclamació extrajudicial o procés judicial.

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són una eina crucial per impulsar l’eficiència energètica i la reducció de costos a Espanya. Similar a models d’altres països europeus com França i el Regne Unit, els CAE permeten que individus i entitats que inverteixin en projectes d’eficiència energètica puguin beneficiar-se econòmicament. A Marenmar t’expliquem com obtenir-ho.

 

Un CAE certifica que, després d’una millora en eficiència energètica, s’ha aconseguit un estalvi energètic específic equivalent a 1 kWh. Per exemple, si una inversió genera un estalvi anual de 500 kWh, se n’obtindran 500 CAE. Aquests certificats no només contribueixen a una gestió millor de l’energia, sinó que també permeten monetitzar els estalvis, recuperant part de la despesa de les inversions realitzades.

 

La regulació dels CAE està establerta al Reial Decret 36/2023, en vigor des del 26 de gener del 2023. Aquest decret defineix les mesures d’estalvi que permeten l’obtenció de CAE, que abasten des de la millora en climatització i sistemes d’il·luminació fins a la implementació de tecnologies avançades de control i automatització.

 

Per sol·licitar un CAE, el sol·licitant ha de ser subjecte obligat sota el Sistema Nacional d’Obligacions d’Eficiència Energètica (SNOEE), amb una obligació d’estalvi igual o superior a 50 MWh, o un subjecte delegat acreditat. L’emissió del CAE requereix presentar un expedient amb detalls de l’actuació d‟eficiència energètica i els estalvis obtinguts, el qual serà verificat per un organisme competent.

 

Cada CAE representa un estalvi d’1 kWh, i es poden fer servir per complir les obligacions d’estalvi energètic establertes per la Directiva (UE) 2023/1791, que imposa a Espanya un objectiu d’estalvi acumulat de 53.593 ktep per al període 2021-2030 . Els CAE són emesos per les autoritats competents a cada comunitat autònoma o, en casos d’actuacions que abasten diverses regions, pel Coordinador Nacional.

 

Les comunitats de propietaris, així com empreses i altres entitats, poden obtenir CAE si duen a terme millores energètiques i venen els certificats a subjectes obligats. Aquest sistema ofereix a les comunitats la possibilitat de monetitzar els estalvis energètics i recuperar part de la seva inversió en eficiència energètica.