El govern ha creat una llei nova en resposta a la dificultat d’accedir al mercat de l’habitatge. El límit de les tarifes de lloguer, la disminució del nombre mínim d’habitatges necessaris per qualificar com a gran tenidor, la transferència dels costos de gestió immobiliària al propietari, la prohibició de desnonaments sense data i hora, i l’augment de la quota de sòl destinat a habitatge protegit són algunes de les principals novetats.
Tot i això, cap de les parts sembla estar satisfeta i hi ha la preocupació que aquesta nova intervenció al mercat només serveixi per reduir encara més l’oferta i fer pujar els preus, com ha passat en altres països. Tot i que no és clar com es posaran en pràctica totes aquestes regles, els inversors ja s’han preparat per buscar guanyadors i perdedors.
A Marenmar us parlem de les noves oportunitats d’inversió després de la nova normativa.
Com se senten els promotors sobre això?
La indústria del totxo ha exhibit un comportament molt erràtic darrerament perquè, tot i que es va beneficiar d’una forta demanda després de la pandèmia, també va haver de bregar amb un fort augment en el preu de les matèries primeres i problemes amb les cadenes de subministrament. Les principals empreses espanyoles han adoptat recentment una postura més cautelosa davant la reducció esperada del marge de benefici i la reducció de la demanda d’habitatge nou per les pujades ràpides i contundents dels tipus d’interès.
Encara que el risc més gran és la inseguretat jurídica, que ha posat en suspens moltes inversions i, en última instància, pot donar lloc a la seva cancel·lació definitiva. La manca d’habitatge és el problema principal i el control dels costos de lloguer no ho soluciona. Per tant, o bé es faciliten els nous procediments de construcció o bé es desenvolupen estratègies per reduir el trànsit a les grans ciutats. A més, els promotors hauran de fer front ara a un augment dels percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit del 30% al 40% a sòl urbanitzable i del 10% al 20% a sòl urbà no consolidat.
De quina manera es veuran afectades les SOCIMIS?
Aquest tipus de negoci se centra principalment en l’adquisició d’actius immobiliaris per subarrendar. La majoria d’aquestes empreses es concentren a proporcionar a les empreses espais com oficines, magatzems, botigues al detall o instal·lacions d’emmagatzematge de dades. Per tant, encara que aquesta nova reforma no els afecta directament, sí que genera preocupació sobre les properes regulacions. Molta inversió a la nostra nació s’està frenant per l’absència d’un marc legal fiable, cosa que també repercuteix negativament en els costos associats a aquest tipus de negocis.
Les altes taxes d’interès, que redueixen la taxa de retorn dels projectes futurs, continuaran sent les principals amenaces, igual que la possible pèrdua d’inquilins a causa de les tensions econòmiques emergents. Tot i això, el fet que aquestes empreses negociïn amb un descompte de més del 50% sobre el seu valor liquidatiu i que els seus actius hagin augmentat de valor durant aquest entorn inflacionari, ens porta a creure que encara poden presentar excel·lents oportunitats d’inversió tot i que la incertesa. La taxa fixa de més del 90% del seu deute, juntament amb la regularitat dels fluxos d’efectiu i liquiditat, els permetrà continuar pagant a temps i complint amb la política de compensació a l’accionista.