blog marenmar

Si considereu invertir en béns arrels, és probable que tingueu moltes preguntes: És un bon moment per adquirir propietats i llogar-les? És possible viure dels ingressos per lloguer? Quantes propietats són necessàries per obtenir una rendibilitat significativa?

La gestió patrimonial pot ser una font principal d’ingressos, però és essencial saber com fer-la servir adequadament, per això a Marenmar t’expliquem com iniciar el teu camí cap als ingressos passius.

 

És viable viure dels ingressos per lloguer?

Adquirir un habitatge amb l’objectiu de llogar-lo pot semblar una estratègia antiquada, però en realitat és un mètode sòlid que ha perdurat al llarg del temps. No sols proporciona un flux d’efectiu constant sense necessitat d’un treball actiu, sinó que també representa una opció viable per generar ingressos.

 

Tot i que el camí no és ràpid i requereix una planificació acurada, finançament i coneixements del mercat, és considerat una de les inversions més segures. Aquests són alguns consells per facilitar el procés i tancar acords immobiliaris que beneficiïn la teva situació financera.

 

Per què invertir en immobles ara?

El context actual és favorable per invertir al sector immobiliari. Les propietats són un refugi contra la inflació: no només es revaloritzen, sinó que també generen ingressos constants a través del lloguer. Amb la inflació en augment, tant el valor de les propietats com els preus dels lloguers estan en ascens. D’altra banda, els impostos per a propietaris són relativament baixos, cosa que permet aprofitar deduccions fiscals.

 

Passos a seguir per invertir en propietats

Primer, és fonamental estalviar i amb el capital necessari, el pas següent és avaluar la compra d’un immoble, considerant factors com la seva ubicació i estat.

 

Si decideixes reformar una propietat de segona mà, planifica amb anticipació per evitar despeses imprevistes. També pots estalviar costos realitzant feines tu mateix i promocionant el lloguer pel teu compte.

 

Quan comencis a generar ingressos, és essencial reinvertir els guanys per expandir el teu patrimoni. Això us permetrà augmentar la vostra capacitat d’estalvi i apropar-vos a la independència financera més ràpidament.

 

Quantes propietats són necessàries per viure dels lloguers?

Per generar un ingrés suficient, necessitaries entre 8 i 9 propietats, assumint que totes tinguin un rendiment semblant. Aquest procés pren temps, però a mesura que adquireixis més propietats, la teva capacitat d’inversió augmentarà.

 

Accelerant la rendibilitat de les teves inversions

Hi ha diverses estratègies per potenciar els teus ingressos, com ara la venda de propietats petites per obtenir guanys, o diversificant les teves inversions en diferents actius. A més, pots considerar hipoteques a llarg termini per reduir els pagaments mensuals i augmentar el teu flux d’efectiu.

 

L’estalvi, les inversions ben plantejades i la reinversió de beneficis són claus per viure de les rendes immobiliàries. Tot i que el procés no és immediat ni fàcil, amb dedicació i l’ajuda d’experts, pots assolir les teves fites financeres.

En comprar un habitatge, a més del preu de venda, és fonamental considerar totes les despeses associades, incloses les derivades de sol·licitar una hipoteca. A Marenmar t’expliquem quines són aquestes despeses i els impostos corresponents.

 

Un dels aspectes clau és que els impostos que graven la compra d’un habitatge varien segons la comunitat autònoma i si la compra és un particular o un promotor.

 

Despeses en comprar un habitatge sense hipoteca

En una compravenda sense hipoteca, el comprador assumeix la majoria de despeses, com les de notaria, registre de la propietat, gestoria i els impostos corresponents (IVA o ITP, depenent del tipus d’habitatge). El venedor, per la seva banda, ha de cobrir certes despeses, com ara la plusvàlua municipal i el certificat energètic.

 

Entre les principals despeses hi ha la de la notaria, ja que la compra s’ha de formalitzar mitjançant escriptura pública. El cost depèn del valor de la propietat i les còpies necessàries. També hi ha un cost per registrar l’escriptura al Registre de la Propietat, que varia segons el preu de l’immoble.

 

Impostos associats a la compra

Si es compra un habitatge nou, es paga un 10% d’IVA, o un 4% si és un habitatge de protecció oficial (HPO). En el cas d’un habitatge de segona mà, s’aplica l’impost de transmissions patrimonials (ITP), el percentatge del qual varia segons la comunitat autònoma. A més, el comprador paga l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD), que s’aplica sobre els documents notarials.

 

Despeses en comprar amb hipoteca

Si se sol·licita una hipoteca, totes les despeses relacionades amb aquesta, com notaria, registre i IAJD, han de ser cobertes pel banc, excepte el cost de la taxació, que correspon al comprador. Aquest valor depèn de la mida de l’habitatge i pot fer entre 300 i 500 euros.

 

Finalment, després de la compra, hi ha altres despeses recurrents com l’IBI, les despeses de comunitat i les possibles reformes. En cas d’un segon habitatge, el venedor assumeix el pagament de la plusvàlua municipal.

La cèdula d’habitabilitat és un document essencial que certifica que un habitatge compleix els estàndards tècnics i de salubritat mínims requerits, permetent així la seva ocupació, venda o lloguer, així com la contractació de serveis bàsics.

 

Aquest document, també conegut com a llicència d’ocupació, és gestionat per arquitectes o aparelladors, els quals verifiquen que l’habitatge compleixi requisits com la superfície útil, equipaments i altres establerts per l’autoritat competent. És imprescindible per fer transmissions de propietat i per donar d’alta serveis essencials. A Marenmar t’expliquem el principal que has de saber pel que fa a aquest document, incloent-hi els costos.

 

Els requisits per obtenir la cèdula varien entre les comunitats autònomes, però solen incloure aspectes com la superfície i distribució de l’espai, així com condicions de salubritat i seguretat. Hi ha tres tipus principals: la de primera ocupació, atorgada per l’Ajuntament al promotor; la de primera ocupació per rehabilitació, per a immobles reformats significativament; i la de segona ocupació, aplicable a habitatges ja habitats.

 

La vigència de la cèdula també varia, generalment entre 10 i 25 anys, segons la data d’emissió i el tipus d’ocupació. Cal renovar-la si s’ha caducat i es vol vendre, llogar la propietat o donar d’alta serveis com aigua, llum o gas.

 

Per tramitar-la, cal la visita d’un arquitecte o aparellador col·legiat, que emetrà un certificat després d’inspeccionar l’habitatge. Aquest certificat, visat pel Col·legi d’Arquitectes, es presenta a l’autoritat competent, procés que pot demorar fins a tres mesos. Alguns municipis permeten una declaració responsable com a alternativa al certificat.

 

En cas de pèrdua, es pot obtenir un duplicat sol·licitant-ho a l’autoritat competent. El preu varia segons la jurisdicció i el tipus d’habitatge. En termes generals, obtenir la cèdula d’habitabilitat és un procés relativament àgil i econòmic, encara que els honoraris del tècnic i les taxes administratives han de ser considerats.  A Marenmar tramitem la Cèdula d’Habitabilitat per 125 €.

 

La cèdula d’habitabilitat assegura que un habitatge compleix les condicions mínimes per ser habitat, facilitant transaccions i garantint el compliment de normatives urbanístiques i de seguretat.

Encara que els panells solars solen instal·lar-se a teulades, hi ha diverses superfícies adequades per a la seva col·locació, sempre que s’utilitzin estructures de suport apropiades. És fonamental explorar no sols on es poden muntar, sinó també quins requisits han de complir aquestes ubicacions per optimitzar la captació de llum solar. A Marenmar t’expliquem quines són les superfícies més adequades per a panells solars.

 

Les teulades són l’opció més comuna per instal·lar panells solars a causa de la inclinació i l’alçada, que afavoreixen l’exposició solar. L’avantatge principal és que no requereixen sacrificar espai útil ni alteren significativament l’estètica de l’edifici. Tot i això, és crucial que la teulada disposi de l’espai necessari i estigui lliure d’ombres que puguin obstruir la captació solar.

 

Per a cobertes planes, que en general no compten amb una inclinació natural, es poden fer servir estructures addicionals per inclinar els panells a un angle òptim. Això assegura que els panells funcionin eficientment, tot i que la superfície no tingui inclinació natural.

 

Una altra alternativa és la instal·lació a terra, que pot ser avantatjosa si la teulada no és una opció viable. Muntar panells a terra és relativament senzill sempre que es tingui un terreny ferm, ja sigui de terra, formigó o altre material adequat. Aquest mètode també facilita la neteja i el manteniment dels panells, cosa que pot millorar l’eficiència energètica. Tot i això, cal considerar l’impacte visual i la possible pèrdua d’espai, a més d’assegurar-se que la zona estigui lliure d’obstruccions que puguin projectar ombres.

 

Les marquesines solars representen una solució versàtil i creixent en popularitat. Aquestes estructures metàl·liques, sovint vistes en aparcaments, també es poden instal·lar en habitatges unifamiliars com pèrgoles en àtics, porxos o garatges. Ofereixen un doble benefici: generen energia solar i proporcionen ombra.

 

Finalment, també es poden considerar terrasses i façanes per a la instal·lació de panells solars. En terrasses, els panells es poden muntar a la barana o en una estructura inclinada. A façanes, els panells es col·loquen verticalment. Tot i això, la producció d’energia en aquestes ubicacions pot ser menys eficient a causa de l’orientació i l’angle d’instal·lació. A més, a edificis residencials, qualsevol modificació a la façana ha de comptar amb l’aprovació de la junta de propietaris.

Vendre un habitatge hipotecat pot semblar complicat, però és un procés viable amb la planificació adequada. A Marenmar us oferim una guia sobre com gestionar la venda d’una propietat amb una hipoteca vigent i els aspectes importants a tenir en compte.

 

Primer, és important saber que sí que és possible vendre una casa que encara té una hipoteca pendent. Les raons per vendre un habitatge hipotecat poden ser diverses, com ara canvis en la vida personal o professional, herències, divorcis, entre d’altres. La hipoteca no impedeix la venda, però sí que afegeix complexitat al procés.

 

Cancel·lar la hipoteca en el moment de la venda és l’escenari ideal. Per aconseguir-ho, el preu de venda ha de ser més gran que el saldo de la hipoteca. En aquest cas, segueix aquests passos:

 

1. Verifica el preu de venda amb el comprador per assegurar-te que cobreix el deute pendent amb el banc.
2. Sol·licita al banc el Certificat de Deute Pendent, que certifica la suma total que cal.
3. Signa la compravenda davant de notari, presentant el Certificat de Deute Pendent.
4. Fes servir els diners de la venda per saldar la hipoteca, pagant també les comissions per cancel·lació.
5. Rep els diners restants després de cancel·lar el deute.

 

Vendre la propietat per sota de la quantitat pendent de la hipoteca és un altre escenari possible. Aquí, cal:

 

1. Confirmar que el comprador està disposat a comprar l’immoble per un preu inferior al deute hipotecari.
2. Negocia amb el banc per reestructurar el deute restant, que es convertirà en un nou préstec amb condicions revisades.

 

Una altra opció és la subrogació d’hipoteca, que implica transferir la hipoteca al comprador. Per això, has de:

 

1. Assegurar-te que el comprador accepta assumir la hipoteca.
2. Sol·licita al banc la subrogació, permetent que el comprador assumeixi el préstec.
3. El banc avaluarà la solvència del comprador abans d’aprovar la subrogació.

 

Una hipoteca pont és útil si planeges comprar un nou habitatge abans de vendre l’actual. Aquesta hipoteca cobreix temporalment el cost dels dos habitatges fins que es vengui la primera.

 

Finalment, considera les despeses associades a la venda, que inclouen honoraris de la immobiliària, comissions per cancel·lació anticipada, despeses notarials i registrals, i impostos com l’IRPF i el de plusvàlua municipal.

 

Si no pots fer front a la hipoteca, vendre la casa pot ser una opció millor que fer front a la mora. Tot i això, intenta negociar amb el banc abans de prendre aquesta decisió, ja que podrien oferir solucions com una moratòria o una ampliació del termini.

La manca recent de pluges ha reduït dràsticament els nivells d’aigua als embassaments de Catalunya, cosa que ha portat a l’activació d’una fase d’excepcionalitat. Com a resultat, s’han implementat restriccions per limitar-ne el consum, com ara la reducció de litres d’aigua per persona al dia, l’apagada de fonts públiques, l’ús d’aigua freàtica per al reg i el tancament de dutxes a les platges.

 

És crucial que tots participem en aquest esforç, adaptant els nostres hàbits de consum per gestionar aquest recurs vital de manera eficient. Tot i que les pluges recents han millorat lleugerament la situació dels embassaments i algunes restriccions s’han relaxat, no hem de baixar la guàrdia. A Marenmar t’oferim consells pràctics per estalviar aigua a casa i reduir la factura mensual:

 

1. No deixis l’aixeta oberta: En raspallar-te les dents o rentar-te les mans, tanca l’aixeta per estalviar fins a 8 litres d’aigua per minut.
2. Tria la dutxa al bany: Una dutxa utilitza menys aigua que un bany. Mentre esperes l’aigua calenta, recull l’aigua freda a les galledes per reutilitzar-la en la neteja o el vàter.
3. Col·loca reductors de cabal: Aquests dispositius són econòmics i fàcils d’instal·lar, i redueixen el flux d’aigua sense afectar la pressió.
4. Fes servir el rentaplats ple: aquest gest pot estalviar entre 20 i 40 litres d’aigua comparat amb rentar plats a mà.
5. Tanca l’aixeta en rentar plats a mà: Utilitza una palangana per esbandir i estalviar aigua.
6. Instal·la cisternes amb doble descàrrega: Permeten triar entre una descàrrega completa o parcial, reduint el consum d’aigua.
7. Col·loca una ampolla a la cisterna: Omple una ampolla amb aigua i col·loca-la a la cisterna per reduir el volum d’aigua utilitzat a cada descàrrega.
8. Cura amb les fuites: Les fuites en aixetes o vàters poden desaprofitar centenars de litres al dia, per la qual cosa és important reparar-les immediatament.
9. Rega a les hores més fresques: Regar al clarejar o al vespre minimitza l’evaporació. Utilitza sistemes de reg per degoteig per a una distribució més eficient de l’aigua.
10. Recull aigua de pluja: instal·lar un sistema per recol·lectar aigua de pluja pot reduir l’ús d’aigua potable en regs i neteja exterior.

 

Implementant aquests consells no només contribuiràs a la conservació de l’aigua, sinó que també notaràs una reducció significativa a la teva factura. Actuar ara és vital per fer front a la crisi climàtica i garantir un futur sostenible.

La modificació de l’escriptura d’un habitatge és un procediment legal que permet fer ajustaments en aspectes fonamentals de la propietat, com ara la distribució, l’ús o la titularitat. Aquest procés pot incloure des de la redistribució dels espais interns fins a l’ampliació o la reducció de la superfície habitable, així com el canvi d’ús de determinades àrees. Atès que involucra aspectes legals i administratius, és fonamental conèixer qui està autoritzat per dur a terme aquests canvis, els passos requerits i els costos associats, i a Marenmar t’ho expliquem.

Per modificar l’escriptura d’un habitatge, és essencial fer diversos passos. Primer, t’has d’assegurar de tenir en ordre la documentació necessària, que inclou una còpia de l’escriptura original i els documents d’identitat dels propietaris. Si ets l’únic propietari, el procés és més senzill. No obstant això, si la propietat és compartida, hauràs d’obtenir el consentiment de tots els copropietaris.

Un cop reunida la documentació, el pas següent és acudir a un notari. El notari serà responsable de redactar les modificacions i de certificar l’acord entre les parts involucrades. Després, perquè les modificacions siguin oficials, cal registrar la nova escriptura al Registre de la Propietat. Abans d’aquest registre, és obligatori abonar els impostos corresponents, que varien segons el tipus d’operació realitzada.

El temps per canviar les escriptures d’una casa sol ser d’aproximadament 15 dies hàbils a partir de la data de presentació al Registre de la Propietat, sempre que s’hagin complert tots els requisits legals, inclosos els pagaments d’impostos. El cost del procés inclou honoraris notarials, aranzels del Registre de la Propietat i, en alguns casos, una provisió d’impostos que el notari pot avançar.

Les despeses notarials depenen del valor de l’immoble i es calculen sobre un percentatge del mateix. A Espanya, aquests percentatges varien entre el 0,15 i el 4,5 per mil, depenent del tram de valor. D’altra banda, els costos del Registre de la Propietat es basen en el valor declarat de l’immoble i oscil·len entre 24 i 2.181 euros, aproximadament.

En una compravenda, el venedor generalment cobreix els costos de l’escriptura, mentre que el comprador assumeix les despeses de registre. En casos d’herència o donació, els hereus o els donataris solen ser responsables d’aquestes despeses. A més, la modificació d’escriptures pot implicar el pagament d’impostos addicionals, com l’IVA per a habitatges nous o l’impost de transmissions patrimonials (ITP) per a propietats de segona mà.

Si heu heretat una propietat i voleu canviar la titularitat, primer heu d’acceptar l’herència i liquidar els impostos corresponents, com l’impost de successions i la plusvàlua municipal. Posteriorment, cal inscriure l’escriptura d’acceptació d’herència al Registre de la Propietat abans de procedir amb la modificació de la titularitat.

Actualitzar les escriptures d’un habitatge és un procés que requereix una planificació acurada i la gestió de diversos aspectes legals i administratius. És recomanable comptar amb l’assessorament d’un notari i, si escau, d’un gestor per assegurar que tot es faci correctament.

El mercat de lloguers, tant de vacances com temporals i residencials, experimenta una pressió creixent a causa de l’escassetat d’oferta i el continu augment de preus. Aquesta situació planteja dubtes a moltes comunitats de propietaris sobre la legalitat d’incrementar les quotes comunitàries per als habitatges de lloguer. A Marenmar t’aclarirem aquests punts.

 

Com es determina la quota comunitària? La quota de la comunitat de propietaris es basa en el coeficient de participació, que representa el percentatge de participació de cada propietari a les àrees comunes de l’edifici. Aquest coeficient es calcula considerant diversos factors:

 

1. Superfície útil de l’immoble.
2. Ús d’àrees comunes.
3. Algunes despeses no es distribueixen equitativament si no se’n gaudeixen, com els costos associats a la piscina, encara que això no és comú.
4. Exempcions per votacions: Els propietaris que van votar en contra de determinades millores poden estar exempts de contribuir a aquestes despeses.

 

Les quotes poden ser modificades si així ho decideixen els veïns. Per canviar la distribució de despeses, cal unanimitat en una junta de propietaris, i l’acord ha de ser registrat al Registre de la Propietat a través d’una Escriptura Pública per a la seva validesa.

 

És possible augmentar les quotes comunitàries? Sí, és possible. Per incrementar les quotes, cal obtenir la unanimitat dels propietaris en una reunió i ajustar la quota d’acord amb els canvis aprovats. A més, cal justificar el motiu de l’augment, com l’increment dels costos d’electricitat o manteniment.

 

Es poden elevar les quotes per a habitatges llogats? No és legal augmentar les quotes exclusivament per als habitatges llogats perquè un acord d’aquest tipus violaria el principi d’igualtat, ja que tots els propietaris tenen els mateixos drets i deures respecte de la comunitat, sense distinció entre ús residencial o lloguer.

 

Què passa amb els habitatges turístics? L’article 17 de la Llei de propietat horitzontal (LPH) permet, per majoria de 3/5, establir quotes especials per a despeses addicionals o un increment en la participació de les despeses comunes per a propietats destinades a lloguer de vacances, sempre que aquestes modificacions no superin el 20% del total i no siguin retroactives.

Les avaries i reparacions en comunitats de propietaris solen generar conflictes, especialment quan el dany afecta un habitatge, però s’origina en un altre. És important aclarir qui ha de permetre l’accés a casa per fer reparacions. A Marenmar us expliquem com aborda aquest tema la normativa vigent.

 

En l’àmbit de les comunitats de propietaris, enfrontar-se a una reparació implica navegar per una sèrie de normes i procediments legals que garanteixen tant la correcta execució de les obres com el respecte als drets de tots els propietaris. La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula aquestes situacions, especialment a l’article 9, que obliga els propietaris a permetre l’accés al seu habitatge per dur a terme reparacions necessàries. Aquesta disposició és clau per a l’execució de treballs urgents o per establir servituds que permetin obres en elements comuns, assegurant a més una compensació justa per qualsevol dany ocasionat.

 

En cas que hi hagi un llogater a la propietat, ell també haurà de permetre l’accés per a les reparacions necessàries. La negativa a permetre aquestes intervencions pot tenir conseqüències legals, ja que la llei no permet la negativa en situacions en què calgui la reparació urgent de danys.

 

Si un veí es nega a obrir el seu habitatge per a una reparació necessària i això causa danys addicionals, els afectats poden emprendre accions legals per obligar el propietari a reparar el dany i reclamar-ne una indemnització. Encara que el propietari no hagi causat el problema inicial, és responsable dels danys subseqüents derivats de la negativa.

 

En situacions en què la reparació no afecta directament el propietari, com quan una avaria a l’habitatge del veí provoca problemes a la pròpia, el propietari té dret a rebre compensació pels danys i perjudicis patits. Això inclou la reposició o reparació dels seus elements i instal·lacions privatives perquè tornin al seu estat original.

 

D’aquesta manera, la normativa busca equilibrar els drets i deures de tots els propietaris a la comunitat.

Un problema habitual a Espanya són les estafes relacionades amb les revisions de gas, especialment quan els falsos tècnics amenacen de tallar el subministrament si no se’n fa una revisió. Els usuaris podrien incórrer en estafes costoses com a resultat d’aquestes pràctiques enganyoses.

A Marenmar us expliquem alguns aspectes importants sobre la inspecció de gas obligatòria per als clients amb un contracte de subministrament perquè no es vegin afectats per aquestes estafes.

La revisió de gas és un procés crucial per assegurar el funcionament correcte i el manteniment d’instal·lacions de gas natural, propà o butà. Aquesta inspecció ha de ser anunciada mitjançant carta i cartells a l’edifici amb almenys 5 dies d’anticipació.

Durant la revisió, un tècnic especialitzat i acreditat revisa tots els components de la instal·lació de gas, incloent-hi pressió, cabal, estanquitat i la correcta combustió dels aparells. És fonamental distingir aquesta revisió de la que es fa a la caldera o aparells de gas, que han de ser realitzats per tècnics especialitzats en aquests dispositius.

El tècnic examina minuciosament tots els elements del sistema de gas, com ara conductes, connexions, vàlvules de seguretat, reguladors de pressió i mesuradors. Es verifica l’absència de fuites, es mesura la pressió i s’assegura que tots els dispositius de seguretat funcionin correctament. També es revisen i netegen els cremadors si cal per mantenir una combustió eficient.

La inspecció ha de ser realitzada per tècnics certificats i especialitzats en instal·lacions de gas. És essencial evitar estafadors, que només busquen treure profit econòmic. Els tècnics enviats per la companyia de gas o empreses autoritzades tenen la formació i experiència necessàries per a una revisió segura i completa.

Les revisions obligatòries inclouen:

• Cada 5 anys per a instal·lacions de gas natural en edificacions.
  ● Cada 2 anys per a calderes de gas domèstiques amb potència igual o menor a 70 kW.
  ● Cada 5 anys per a instal·lacions amb bombones de butà o propà, si són fixes.

Cal tenir en compte que no complir amb les revisions pot comportar riscos significatius, com ara fuites o explosions, i afectar l’eficiència energètica, resultant en més despeses. A més, hi pot haver multes severes. La Llei 21/1992 estableix sancions que poden assolir fins a 100 milions d’euros en casos greus, a més de responsabilitats legals addicionals si es produeix un accident relacionat amb una instal·lació no revisada.

El cost de la revisió varia, amb despeses de gestió fixes de 12,80 euros i el cost de la inspecció que oscil·la entre 30 i 50 euros. És crucial no pagar directament el tècnic. El pagament s’ha de fer a través de la distribuïdora i després s’inclou en la factura.

D’altra banda, el certificat de la inspecció acredita que la instal·lació ha estat revisada adequadament i compleix els estàndards de seguretat. Inclou la verificació de l’absència de fuites i el bon estat de tots els components del sistema.

Per prevenir fraus, verifica la identificació del tècnic, evita pagar en efectiu immediatament, i no et deixis pressionar per reparacions innecessàries. Demana sempre un pressupost previ i una segona opinió si alguna cosa et resulta sospitosa.