blog marenmar

El perfil de l’inquilí i el contracte d’arrendament són dos elements essencials que han de ser considerats amb una atenció especial en llogar un habitatge de manera segura. Una barrera contra possibles problemes futurs és tenir un contracte ben redactat i fer una avaluació exhaustiva del candidat.

Quin és el resultat quan no es prenen les precaucions adequades? Quina és la manera de tractar un llogater que no paga i no té contracte formal? T’expliquem els passos que cal seguir a Marenmar.

És important assenyalar que llogar una propietat sense un contracte escrit, només basant-se en acords verbals, comporta grans riscos. Les garanties d’aquest tipus de lloguer només depenen de la paraula de les parts involucrades i es poden veure afectades amb el temps, especialment si sorgeixen disputes sobre els termes acordats.

Segons la Llei d’arrendaments urbans (LAU), sense un contracte escrit, el lloguer es considera vàlid per un any. Després d’aquest període, l’inquilí té dret a pròrrogues anuals fins a fer cinc anys, sempre que l’entrada a l’immoble hagi estat després del 6 de juny del 2013.

Accions a seguir si el llogater sense contracte no paga
Tot i que no hi hagi un contracte escrit, un acord verbal també constitueix un contracte d’arrendament. Si el llogater no paga, es pot iniciar un procés de desnonament. El desafiament principal és provar l’existència de l’acord en un judici. Els pagaments fets a través de bancs poden servir com a prova. En cas de pagaments en efectiu, altres proves com ara testimonis, correus electrònics, factures de serveis o missatges poden ser necessàries.

Si no es pot provar la relació d’arrendament, l’arrendador ha de presentar una demanda de desnonament per precari, sense dret a reclamar les rendes impagades.

El desallotjament d’un llogater sense contracte segueix el mateix procediment que un amb contracte escrit, llevat que no es pugui provar l’existència del contracte. En aquest cas, s’optarà pel desnonament per precari. El procés inclou:

1. Notificació: Informar l’inquilí, preferiblement mitjançant burofax, que ha d’abandonar la propietat, especificant-ne el motiu i el termini per fer-ho.
2. Via judicial: Si l’inquilí no compleix, cal presentar una demanda en què s’incloguin totes les proves rellevants.
3. Notificació i data de llançament: Finalment, es rebrà una notificació amb la data de llançament, moment en què el propietari recuperarà el seu immoble.

El procés de desnonament per impagament a Espanya sol trigar almenys sis mesos, però es pot estendre a uns 7-8 mesos, i de vegades fins a més de 12, depenent de la disponibilitat de proves i de les circumstàncies específiques del cas.

Amb el canvi climàtic intensificant els estius i portant les temperatures a nivells extrems, com els gairebé 50 graus que s’han registrat al centre i sud de la península Ibèrica els darrers anys, l’orientació de la casa esdevé un factor crucial. Tot i que sovint ens enfoquem en aspectes com la mida de l’habitatge, la disposició de serveis o la quantitat de llum natural, l’orientació pot tenir un impacte significatiu tant a les factures energètiques com al confort general de la llar. A Marenmar t’expliquem per què tenir en compte aquest detall ho pot canviar tot.

De fet, no hi ha una única orientació ideal aplicable a totes les ubicacions a causa de les diverses condicions climàtiques que es troben a la Península, des del clima mediterrani fins al de la cornisa cantàbrica i les zones interiors com Madrid o Extremadura.

No obstant això, hi ha recomanacions generals que es poden aplicar en la majoria dels casos. Per exemple, per als dormitoris, se suggereix evitar l’orientació oest, ja que aquesta orientació és problemàtica especialment a l’estiu perquè els dormitoris s’escalfen durant el dia i es mantenen calents a la tarda, dificultant el descans.

Pel que fa als espais de treball, l’orientació nord és preferible, pel fet que proporciona una llum difusa i constant, evitant resplendors incòmodes. En canvi, els salons i les àrees d’estar poden beneficiar-se d’orientacions cap a l’est, el sud i el sud-est. Aquestes orientacions permeten una bona entrada de llum natural i generalment són més confortables.

A més de l’orientació, hi ha elements passius i eines arquitectòniques que poden millorar l’habitabilitat de l’habitatge sense dependre de sistemes de calefacció o aire condicionat. Per exemple, l’ús de vegetació com a arbres de fulla caduca a la façana oest pot mitigar l’impacte del sol directe a l’estiu. De la mateixa manera, la presència d’edificis que proporcionin ombra també pot ser beneficiosa. Per tant, el context i les característiques de l’entorn són aspectes clau a considerar en avaluar l’orientació d’un habitatge.

L’interès en l’energia renovable està en augment entre els propietaris d’habitatges, fet que es tradueix en una demanda creixent d’instal·lacions d’autoconsum renovable en comunitats de propietaris. Aquestes instal·lacions permeten compartir l’energia generada i reduir significativament els costos d’electricitat. A Marenmar us expliquem quins són els requisits per aprovar aquesta instal·lació en una comunitat.

 

En resposta a aquesta demanda, l’oferta de panells solars fotovoltaics ha crescut notablement, amb noves opcions disponibles al mercat. No obstant això, abans de dur a terme una instal·lació, cal considerar diversos aspectes legals i pràctics.

 

Primer, és crucial tenir en compte que els panells solars solen instal·lar-se a la teulada o la façana de l’edifici, que són considerats elements comuns segons l’article 396 del Codi Civil. Això vol dir que la instal·lació de panells solars pot enfrontar-se a conflictes si no es compta amb el consentiment de la comunitat de propietaris, especialment en comunitats on els propietaris poden no estar interessats en la instal·lació.

 

A edificis d’habitatges, la coberta és clarament un element comú. No obstant això, en comunitats de xalets adossats o apariats, on s’aplica el concepte de propietat horitzontal tombada, hi pot haver confusió. En aquests casos, la coberta també es considera comuna tret que els estatuts indiquin el contrari. Per instal·lar panells solars en aquestes àrees, cal obtenir el consentiment de la comunitat a través d’un acord formal.

 

La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula com cal prendre aquests acords. Segons l’article 17.1 de la LPH, per instal·lar sistemes d’aprofitament d’energies renovables per a ús privatiu, cal el vot favorable d’almenys un terç dels propietaris que representin un terç de les quotes de participació. Si es tracta d’instal·lacions comunes, l’article 17.2 estableix que cal la majoria simple dels propietaris i les quotes de participació, sempre que el cost no superi dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.

 

En situacions en què la instal·lació no és viable al propi edifici, es pot sol·licitar a un edifici limítrof l’ús de la seva coberta, requerint un acord aprovat per les 3/5 parts dels propietaris i quotes segons l’article 17.3 de la LPH. La unanimitat dels dos edificis és necessària si es busca un acord per a ús compartit.

 

Finalment, pel que fa al pagament, els propietaris han de cobrir els costos segons el tipus d’instal·lació. En sistemes privatius, només els propietaris que hagin votat a favor estan obligats al pagament. En instal·lacions comunes, tots els propietaris, inclosos els dissidents, han de contribuir a les despeses.

Durant els primers set mesos de l’any anterior, es van heretar 123.318 habitatges a Espanya, cosa que representa un increment del 3,3% en comparació del mateix període de l’any anterior, segons l’Institut Nacional d’Estadística. Aquest tipus de transaccions ha augmentat el pes en el total de les transmissions d’habitatge i ha arribat al 20,38%. Tot i això, la venda d’un habitatge heretat no és fàcil, especialment quan hi ha múltiples hereus. Per facilitar el procés, és essencial tenir en compte diversos aspectes clau que t’expliquem a Marenmar.

 

Un primer pas crucial és obtenir una valoració per part d’un professional de la propietat que ajudi a establir un preu realista i competitiu i que pugui atreure possibles compradors.

 

Però abans de procedir amb la venda, és important reunir tota la documentació relacionada amb l’herència entre els més importants:

 

• Certificat de defunció, que verifica legalment la mort del propietari.
• Certificat d’últimes voluntats, que indica si la víctima ha deixat un testament i la seva validesa, obtenible a través del Ministeri de Justícia.
• Còpia del testament, que és necessària per als tràmits d’herència, disponible al notari esmentat al certificat d’últimes voluntats.

Quan hi ha diversos hereus, és vital mantenir una comunicació clara i oberta per prendre decisions conjuntes i evitar conflictes i el més adequat és que un dels hereus actuï com a portaveu per gestionar la comunicació.

 

Els hereus han d’acceptar formalment l’herència i liquidar els impostos corresponents abans de vendre’n la propietat: l’impost sobre successions i donacions, i la plusvàlua municipal. A més, cal inscriure la propietat al Registre de la Propietat per reflectir la nova titularitat.

 

Encara que no existeix un termini legal per vendre un habitatge heretat, és aconsellable fer-ho dins del primer any des del canvi de titularitat al Registre per evitar pagar novament la plusvàlua municipal.

 

Si algun dels hereus no vol vendre la propietat, es pot sol·licitar la divisió judicial de la cosa comuna, una situació que pot portar a una subhasta pública de l’immoble, encara que aquesta opció sol acabar amb un preu de venda inferior al del mercat.

 

És possible vendre la part de la propietat pertanyent a un hereu, ja sigui a un tercer o a una empresa especialitzada en la venda de proindivisos, encara que generalment a un preu menor.

 

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, cal verificar si els fons de la venda cobreixen el deute. En cas contrari, es pot cercar finançament addicional o acceptar l’herència a benefici d’inventari, limitant la responsabilitat al valor positiu de l’herència.

 

Per garantir l’èxit d’un contracte de lloguer, és essencial fer un estudi de solvència dels possibles llogaters. Aquesta pràctica és crucial tant per a la seguretat financera del propietari com per assegurar una experiència de lloguer sense problemes per a les dues parts. L’estudi de solvència permet avaluar els criteris financers i de comportament de l’arrendatari potencial i facilitar decisions sobre la seva idoneïtat. A Marenmar us expliquem com evitar errors per tenir un lloguer segur.

 

Un estudi de solvència s’enfoca a analitzar la situació financera del candidat a llogater per determinar-ne la capacitat per complir el pagament del lloguer i altres despeses relacionades. El seu objectiu és assegurar que el llogater potencial pugui afrontar el lloguer sense que consumeixi una proporció excessiva dels seus ingressos. Aquesta mesura de prevenció ajuda els propietaris a escollir arrendataris fiables i redueix el risc d’impagament.

 

Per avaluar la solvència, és important que l’inquilí conservi almenys un 60% del salari després de pagar el lloguer. A més, cal considerar els deutes existents, ja que aquests poden afectar la capacitat real de l’inquilí per complir les seves obligacions.

 

Realitzar aquest estudi ofereix múltiples beneficis:

 

1. Menor risc d’impagament: en conèixer les finances del candidat, es redueix el risc d’impagament en filtrar els llogaters amb menys seguretat econòmica.
2. Tranquil·litat: conèixer la situació econòmica passada i present de l’inquilí proporciona més confiança en la seva capacitat de pagament.
3. Estalvi de temps: filtrar els llogaters abans de les visites evita desplaçaments innecessaris i optimitza el procés de lloguer.

 

Pots fer una anàlisi de solvència en línia, que ofereix resultats ràpids, generalment en menys d’un dia laborable, amb un preu que varia segons l’entitat emissora.

En el procés de compra d’un habitatge cal estar atent a possibles vicis ocults o defectes greus que podrien no ser evidents durant les visites. Aquests defectes no sempre es detecten fàcilment i poden aparèixer quan s’ha adquirit l’immoble. A Marenmar us expliquem en què consisteixen.

 

Els vicis ocults solen estar relacionats amb problemes d’humitat (com goteres i filtracions), deficiències a la fonamentació (esquerdes o fissures), acabats defectuosos, aïllament inadequat, o problemes amb el sistema elèctric. En general, aquests defectes existeixen abans de la compravenda, són greus i no són fàcilment detectables pel comprador.

 

Per evitar sorpreses, és recomanable que el comprador contracti professionals per a una inspecció exhaustiva de l’habitatge i que revisin amb cura cada habitació, zona, parets, sostres, pisos, finestres i portes. A més, és fonamental comprovar les instal·lacions elèctriques i de fontaneria, assegurant-se que tot funcioni correctament. També és important verificar la presència d’humitats i estat de portes i finestres. Sol·licitar l’historial de manteniment de l’habitatge pot proporcionar informació útil sobre els problemes anteriors.

 

D’acord amb el Codi Civil, el venedor és responsable dels defectes ocults que facin l’immoble inapropiat per utilitzar-los o que en redueixin significativament el valor. El venedor no és responsable de defectes visibles o dels que el comprador hauria d’haver identificat a causa de la seva experiència professional.

 

Si després de la compra es descobreixen vicis ocults, el comprador té dret a exigir al venedor que assumeixi les responsabilitats corresponents. El comprador pot optar per l’acció redhibitòria, que implica desistir del contracte i rebre una indemnització si el venedor coneixia els defectes, o l’acció ‘quanti minoris’, que permet una reducció proporcional del preu de l’immoble. Aquestes reclamacions s’han de fer dins un termini de sis mesos des de la detecció del defecte, ja sigui mitjançant reclamació extrajudicial o procés judicial.

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són una eina crucial per impulsar l’eficiència energètica i la reducció de costos a Espanya. Similar a models d’altres països europeus com França i el Regne Unit, els CAE permeten que individus i entitats que inverteixin en projectes d’eficiència energètica puguin beneficiar-se econòmicament. A Marenmar t’expliquem com obtenir-ho.

 

Un CAE certifica que, després d’una millora en eficiència energètica, s’ha aconseguit un estalvi energètic específic equivalent a 1 kWh. Per exemple, si una inversió genera un estalvi anual de 500 kWh, se n’obtindran 500 CAE. Aquests certificats no només contribueixen a una gestió millor de l’energia, sinó que també permeten monetitzar els estalvis, recuperant part de la despesa de les inversions realitzades.

 

La regulació dels CAE està establerta al Reial Decret 36/2023, en vigor des del 26 de gener del 2023. Aquest decret defineix les mesures d’estalvi que permeten l’obtenció de CAE, que abasten des de la millora en climatització i sistemes d’il·luminació fins a la implementació de tecnologies avançades de control i automatització.

 

Per sol·licitar un CAE, el sol·licitant ha de ser subjecte obligat sota el Sistema Nacional d’Obligacions d’Eficiència Energètica (SNOEE), amb una obligació d’estalvi igual o superior a 50 MWh, o un subjecte delegat acreditat. L’emissió del CAE requereix presentar un expedient amb detalls de l’actuació d‟eficiència energètica i els estalvis obtinguts, el qual serà verificat per un organisme competent.

 

Cada CAE representa un estalvi d’1 kWh, i es poden fer servir per complir les obligacions d’estalvi energètic establertes per la Directiva (UE) 2023/1791, que imposa a Espanya un objectiu d’estalvi acumulat de 53.593 ktep per al període 2021-2030 . Els CAE són emesos per les autoritats competents a cada comunitat autònoma o, en casos d’actuacions que abasten diverses regions, pel Coordinador Nacional.

 

Les comunitats de propietaris, així com empreses i altres entitats, poden obtenir CAE si duen a terme millores energètiques i venen els certificats a subjectes obligats. Aquest sistema ofereix a les comunitats la possibilitat de monetitzar els estalvis energètics i recuperar part de la seva inversió en eficiència energètica.

El butlletí elèctric, també conegut com a Certificat d’Instal·lació Elèctrica (CIE), és un document essencial que certifica que la instal·lació elèctrica d’un immoble compleix la normativa vigent. Aquest certificat és imprescindible per obtenir el subministrament elèctric en qualsevol mena de propietat, ja sigui una construcció nova o una existent. A Marenmar t’ho expliquem tot sobre la seva renovació i actualització.

 

El butlletí elèctric es necessita en diverses situacions: en donar d’alta un nou subministrament elèctric, quan cal augmentar la potència contractada, en modificar la instal·lació tècnica (com canviar de monofàsic a trifàsic), o si el butlletí actual té més de 20 anys i cal actualitzar el contracte. Sense aquest certificat, les companyies elèctriques no poden assegurar que la instal·lació és segura ni procedir amb el subministrament d’electricitat.

 

Per obtenir el butlletí elèctric, un tècnic autoritzat, com un electricista acreditat o una empresa instal·ladora, heu d’inspeccionar i certificar la instal·lació. Posteriorment, aquest document s’ha de presentar davant l’organisme competent en energia de la comunitat autònoma per validar-lo. Després de la validació, el butlletí es lliura al propietari de l’immoble, que l’ha de presentar a la companyia elèctrica per activar-ne el subministrament.

 

El cost del butlletí elèctric varia segons la complexitat de la instal·lació i les tarifes del professional, generalment entre 70 i 300 euros. Aquest document té una validesa de 20 anys, però ha de ser actualitzat si es realitzen modificacions importants a la instal·lació.

 

Per saber si un habitatge ja compta amb un butlletí elèctric vàlid, es pot sol·licitar el document al propietari o revisar-lo amb la companyia elèctrica que presta el subministrament. En cas de pèrdua, se’n pot sol·licitar una còpia a l’autoritat competent o a l’empresa distribuïdora.

 

El butlletí elèctric és crucial per garantir la seguretat de les instal·lacions elèctriques i per poder accedir al subministrament elèctric a qualsevol immoble.

En considerar la compra o la construcció d’un habitatge, és fonamental entendre els tipus de terrenys: urbà, urbanitzable i no urbanitzable, ja que cadascun té característiques i normatives específiques. A Marenmar t’expliquem les característiques particulars de cadascú.

 

Terreny urbà

Aquest tipus de sòl, també conegut com a sòl edificable, està designat en la planificació urbanística local i compta amb els permisos necessaris per a la construcció. Està equipat amb infraestructures urbanes essencials com aigua, sanejament, vies d’accés i electricitat, cosa que generalment el converteix en el terreny més car.

 

Hi ha dues subcategories: l’urbà consolidat, que ja està completament desenvolupat i permet la construcció immediata després d’obtenir la llicència corresponent, i el no consolidat, que encara requereix obres addicionals per completar-ne la urbanització.

 

Terreny urbanitzable

Aquests terrenys, encara que actualment no urbanitzats, estan destinats a ser-ho en el futur per absorbir el creixement de la ciutat. Sovint no tenen carrers, voreres, clavegueram i serveis bàsics com aigua i electricitat. Dins el terreny urbanitzable, hi ha diverses classificacions:

• Ordenat: regit per un Pla General de desenvolupament que especifica detalladament com ha de ser edificat.
• Sectoritzat: identificat per al creixement de la ciutat.
• No sectoritzat: no inclosos en cap pla urbanístic específic.

 

Terreny no urbanitzable

Aquests terrenys, definits pel valor paisatgístic, natural, agrícola o forestal, no poden ser urbanitzats. No es permet la construcció d’edificis, excepte algunes excepcions per a construccions auxiliars o serveis permesos per la normativa.

 

La principal diferència rau en el fet que el terreny urbà ja està dotat de les infraestructures necessàries i s’hi pot construir immediatament, mentre que el terreny urbanitzable està destinat a urbanitzar-se en el futur per convertir-se en urbà. Alguns terrenys urbanitzables tenen planificació per transformar-los a curt o mitjà termini (sectoritzat), mentre que altres no tenen una planificació immediata (no sectoritzat).

 

Comprendre les diferències entre aquests tipus de terrenys és fonamental per prendre decisions si vols construir, comprar o instal·lar un habitatge, especialment un de prefabricat, que generalment requereix que el terreny sigui urbà.

 

Quan un posseeix un habitatge en un edifici o urbanització, ha de complir diverses obligacions i seguir normes específiques per realitzar obres o gestionar tràmits a l’immoble. Aquestes normes i decisions es discuteixen i aproven a les juntes de propietaris, també conegudes com a reunions de veïns. És essencial entendre si aquestes reunions són obligatòries i quines conseqüències poden sorgir de no assistir-hi, a Marenmar us expliquem per què.

 

Les juntes de propietaris són essencials per a la gestió de qualsevol comunitat de propietaris. En aquestes reunions es prenen decisions importants per assegurar una convivència harmoniosa i el manteniment adequat de les àrees comunes, cosa que beneficia tots els residents.

 

Segons els administradors de finques, les juntes de propietaris poden ser ordinàries, que són les més comunes, i la seva celebració no és obligatòria per als propietaris, encara que sí que és altament recomanable. El que és obligatori és la convocatòria i la celebració d’una junta ordinària anual, on s’aproven els comptes i els pressupostos de l’any, i es trien els càrrecs directius, com el president. Aquesta convocatòria s’ha de fer amb un mínim de sis dies d’anticipació.

 

 

 

La Llei de propietat horitzontal (LPH) no obliga a celebrar juntes extraordinàries, quedant aquestes a discreció del president o a petició del 25% dels propietaris o de les quotes.

 

Quant a l’assistència, cada propietari pot assistir personalment o mitjançant representació legal o voluntària. Per a la representació voluntària, cal un document signat pel propietari autoritzant una altra persona a assistir i votar en nom seu.

 

No assistir a aquestes reunions pot tenir diverses conseqüències. Les juntes de propietaris són oportunitats valuoses per discutir temes importants de l’edifici i l’habitatge. Absentar-se pot significar perdre el dret a votar sobre acords. En cas de decisions que requereixen unanimitat o majoria, els propietaris absents poden expressar el vot en un termini de 30 dies; si no ho fan, es considera que són a favor de l’acord. En decisions que requereixen majoria simple, n’hi ha prou amb la majoria dels vots dels presents que representin la majoria de les quotes de participació.

 

Una de les principals conseqüències de no assistir a les reunions és la manca de coneixement sobre decisions que afecten directament la propietat, com ara canvis en normatives, projectes de manteniment o renovacions. A més, no participar en discussions sobre seguretat i manteniment pot fer ignorar riscos potencials que requereixen atenció.

 

Per assistir a una junta de propietaris, cal ser propietari o copropietari d’una unitat a la comunitat, tenir dret a vot (depenent de la quota de participació) i estar al corrent de les quotes i obligacions econòmiques amb la comunitat.

 

Finalment, respecte a la convocatòria de reunions mitjançant noves tecnologies com WhatsApp, això depèn del que estableixin els estatuts de la comunitat, i és fonamental que la convocatòria arribi a tots els membres, sense excloure aquells que no usen dispositius mòbils o ordinadors.