blog marenmar

Quan es lloga un habitatge, un dels aspectes clau és el dipòsit de garantia, una suma que l’inquilí lliura al propietari com a suport en cas d’incompliments. A Marenmar desglossem tot el que cal saber sobre aquest dipòsit i com manejar-lo en el marc legal espanyol.

 

El dipòsit en garantia és la quantitat de diners que l’arrendatari lliura a l’arrendador en signar un contracte d’arrendament, uns diners que s’utilitzen com a suport davant de possibles danys, incompliments contractuals o manca de pagament per part de l’inquilí. Generalment, si no hi ha problemes en finalitzar el contracte, el dipòsit és reemborsat, per això és important que el dipòsit es lliuri abans d’iniciar el lloguer o durant la signatura del contracte.

 

És important entendre que el dipòsit no pot ser considerat com un avenç de la renda; és una quantitat separada. En acabar el contracte, l’arrendatari disposa d’un temps per verificar l’estat de l’immoble i si no hi ha danys, l’arrendador està obligat a tornar el dipòsit.

 

Aquest mecanisme protegeix tant l’arrendador com l’arrendatari, ja que serveix com una xarxa de seguretat per al propietari en cas de danys a la propietat i també assegura l’inquilí contra possibles incompliments del contracte per part del propietari.

 

A diferència dels arrendaments, no es requereix que l’arrendatari expedeixi una factura electrònica pel dipòsit en garantia, encara que sí que ha de signar un rebut que en confirmi la recepció.

 

Diverses figures poden encarregar-se de l’administració d’aquests dipòsits. A més del propietari, agents o companyies especialitzades poden gestionar-ne el maneig, assegurant-ne la correcta custòdia i funcionament durant el període d’arrendament.

 

És essencial tenir en compte que el dipòsit no es reemborsa en situacions com la despesa de neteja, reparacions per danys, deutes per rendes impagades o si no es compleix amb el temps de lloguer establert al contracte.

El repartiment de l’herència entre germans en cas de defunció d’un sense testament pot ser un tema complex i generar moltes interrogants. Quan un germà solter i sense fills mor, la primera qüestió a determinar és si va deixar un testament. Això és crucial perquè, en el sistema legal, els germans no són considerats hereus forçosos. A Marenmar us expliquem què fer en aquesta situació.

 

Si el germà difunt va deixar un testament en què va designar altres persones com a hereus, els germans no tindran dret a reclamar res de l’herència. Per verificar si va existir un testament, s’ha de sol·licitar un certificat d’actes d’última voluntat, que es pot obtenir a les gerències territorials del Ministeri de Justícia o al Registre Civil. És important assenyalar que aquesta sol·licitud no es pot fer fins transcorreguts 15 dies des de la mort, i s’ha d’acompanyar del certificat de defunció.

 

Un cop obtingut el certificat, si es confirma que va existir testament, qualsevol germà pot acudir a la notaria on es va formalitzar i sol·licitar-ne una còpia. La distribució de l’herència es farà d’acord amb la voluntat del testador. Si, en canvi, no hi ha testament, els germans, en ser els parents més propers, han de sol·licitar a la notaria una acta de declaració d’hereus. En aquest cas, l’herència es dividirà en parts iguals entre ells.

 

D’acord amb el Codi Civil, si només hi ha germans de doble vincle (germans de pare i de mare), l’herència es repartirà equitativament. Per exemple, si un germà mort tenia tres germans, cadascú rebrà un terç de l’herència. En situacions en què també hi ha nebots, els germans vius heretaran una part i els nebots rebran la part que correspondria al seu pare o mare mort. Si hi ha germans de diferents enllaços, els germans de doble enllaç rebran una porció més gran que aquells que són mig germans.

 

Finalment, si no hi ha germans, els pares heretaran. Si els pares han mort, aleshores els nebots heretaran a parts iguals. En resum, el repartiment d’herència pot variar depenent de l’existència d’un testament i dels vincles familiars, cosa que fa fonamental comptar amb assessorament legal per entendre millor els drets de cada hereu.

Gairebé dos anys després, l’euríbor ha aconseguit baixar del 3% per primer cop en un mes complet. Aquest índex, que és clau per a les hipoteques de tipus variable a Espanya, va tancar el setembre passat amb una taxa mitjana del 2,946%, un nivell que no s’observava des del novembre del 2022. Aquesta disminució brinda un respir financer a nombroses famílies amb hipoteques vinculades a aquest índex, ja que es podran beneficiar d’una reducció en les quotes mensuals després d’un llarg període d’increment en els préstecs a causa de l’augment de tipus d’interès. A Marenmar us expliquem les repercussions d’aquesta baixada de l’euríbor.

 

L’euríbor va registrar al setembre la seva setena caiguda mensual des del començament del 2024, amb una disminució de 0,22 punts en comparació amb l’agost. A més, el descens interanual és d’1,203 punts bàsics, el més significatiu des del gener del 2013. Des del juliol del 2022, quan el Banc Central Europeu (BCE) va començar a augmentar les taxes d’interès per controlar la inflació, l’euríbor no havia fet més que pujar. Va finalitzar el 2022 per sobre del 3% i va assolir el punt màxim l’octubre del 2023, amb un 4,16%.

 

Els beneficiaris principals d’aquesta tendència són els titulars d’hipoteques a tipus variable, que podrien estalviar més de 1.000 euros a l’any. Per exemple, aquells que revisin la seva hipoteca anualment i ho facin a l’octubre veuran una disminució d’aproximadament 104 euros a la seva quota mensual, cosa que es tradueix en un estalvi total de 1.225 euros a l’any. Per als que realitzin revisions semestrals, la reducció serà de 65 euros al mes, cosa que representa un 7,5% menys.

 

Aquest panorama també és atractiu per a aquells que contemplen contractar una hipoteca després de l’estiu. Alguns bancs han començat a oferir preus més competitius a les seves hipoteques, gràcies a la reducció de tipus impulsada pel BCE, que ha fixat la facilitat de dipòsit en el 3,5% després de dues retallades de 0,25 punts. Els analistes anticipen una intensa competència al sector hipotecari durant el primer trimestre del proper any, amb ofertes que podrien situar-se per sota del 3% TAE.

 

A més, aquesta situació pot ajudar les entitats bancàries a incrementar la seva cartera hipotecària, després d’un període (2016-2022) en què els tipus d’interès van romandre al 0%. Durant aquest temps, l’euríbor va estar 72 mesos en negatiu, fet que va portar moltes llars a optar per hipoteques fixes amb condicions favorables a llarg termini. No obstant això, des del juliol del 2022, la quantitat de noves hipoteques ha disminuït a causa de l’augment dels tipus i els preus.

 

En els primers set mesos del 2024, es van registrar 356.000 compravendes d’habitatges a Espanya, un descens de l’1,3% respecte a l’any anterior i del 7% en comparació del 2022. No obstant això, s’espera que la reducció d’hipoteques i la capacitat d’endeutament millorin amb una inflació més controlada, incrementant així la quantitat de préstecs hipotecaris. De fet, l’Institut Nacional d’Estadística (INE) va reportar un augment del 23,5% al ​​nombre d’hipoteques el juliol del 2024 en comparació del mateix mes de l’any anterior.

 

La majoria dels analistes preveu que l’euríbor es mantingui per sota del 3% cap a finals d’any, amb estimacions que suggereixen tancar entre el 2,75% i el 3,2%. Per al 2025, el consens és que l’índex baixi fins al 2,5%.

El 88% del territori espanyol està classificat com a sòl no urbanitzable, també conegut com a sòl rústic, cosa que equival a un total de 50,6 milions d’hectàrees. Aquest interès pel sòl rústic ha crescut a causa de factors com la pandèmia de COVID-19, la inflació i la inestabilitat geopolítica, com es reflecteix a l’Estadística de Transmissió de Drets de la Propietat (ETDP) de l’Institut Nacional d’Estadística (INE). El 2023, es va registrar un increment del 5,4% en la compravenda de finques rústiques, arribant a un total de 148.621 transaccions en comparació del 2019.

 

Tant potencials compradors com propietaris poden tenir dubtes sobre les activitats permeses en aquests terrenys, per això, a Marenmar abordem les principals inquietuds relacionades amb la construcció a finques rústiques.

 

Com es pot determinar si puc construir en un terreny?

Per saber si és possible construir a una finca rústica, és fonamental identificar el tipus de sòl. A Espanya, la classificació de terrenys inclou urbà, urbanitzable i no urbanitzable, segons el Reial decret legislatiu 7/2015, que estableix la Llei de sòl i rehabilitació urbana.

 

• Sòl urbà: Terreny desenvolupat amb infraestructura adequada, com aigua i llum, conforme a les normatives urbanístiques.
• Sòl urbanitzable: Terreny no urbanitzat que es pot transformar en urbà.
• Sòl no urbanitzable: Terreny que no es pot urbanitzar i es protegeix per conservar l’entorn natural.

 

Les normatives regionals i locals permeten excepcions que poden autoritzar la construcció, per la qual cosa és essencial consultar la legislació aplicable i comptar amb l’assessorament de professionals com a arquitectes i advocats especialitzats en dret rústic.

 

Quines edificacions es poden construir?

Les normatives varien segons la comunitat autònoma, però generalment es poden fer certes construccions en sòl rústic, com ara:

 

• Habitatges nous: Permissibles si són necessaris per a activitats agrícoles o ramaderes.
• Rehabilitació d’edificacions existents: Autoritzada sempre que es mantingui l’estructura original.
• Instal·lació de piscines, hotels i allotjaments rurals: Permesos sota certes condicions.
• Casetes per a eines: Generalment permeses, sempre que es compleixin requisits específics.

 

La superfície mínima per construir sol ser de 2.000 m², i edificar sense els permisos adequats pot comportar sancions severes. Per tant, és important entendre la normativa aplicable per evitar problemes legals i fomentar un mercat de finques rústiques més transparent.

Comptar amb un espai exterior reduït no vol dir que no puguis dissenyar el pati dels teus somnis. Hi ha múltiples estratègies per maximitzar un jardí petit, aconseguint que sigui més funcional i acollidor.

 

A Marenmar et compartim algunes idees per aprofitar al màxim un espai exterior limitat. Des de jardins verticals fins a la creació de diferents zones amb decking i ús de mobles multifuncionals, pots transformar el teu pati de manera creativa.

 

• Jardins verticals

Una opció excel·lent per a jardins petits és l’ús de plantes verticals, les quals pots col·locar a parets o tanques. Això no només estalvia espai, sinó que també permet crear atractives composicions de plantes, flors o herbes.

 

• Plantes altes

Les plantes altes amb troncs prims, com palmeres o bambú, són perfectes per estalviar espai a terra mentre afegeixen altura, color i un toc de privadesa.

 

• Zones diferenciades

Encara que l’espai sigui petit, dividir-lo en àrees com a zones de descans i de jardí pot fer que el lloc llueixi més gran. Podeu marcar les divisions amb plantes o cobertes de fusta.

 

• Construcció d’una coberta de fusta

Afegir una coberta de fusta és una manera eficient d’organitzar diferents àrees al pati. A més, aquests espais compostos requereixen poc manteniment i són ideals per crear espais duradors i fàcils de cuidar.

 

• Pèrgoles

Instal·lar una pèrgola en un pati petit pot brindar ombra i privadesa. A més, pot servir per penjar plantes enfiladisses i llums.

 

• Mobles multifuncionals

Opta per mobles que serveixin també per a emmagatzematge o que siguin encastats, com a bancs fets amb mida, per aprofitar millor l’espai.

 

• Accessoris decoratius

Catifes, coixins i miralls poden afegir color i crear la il·lusió d’amplitud, millorant l’estètica sense ocupar gaire espai.

 

• Il·luminació

Penjar llums o incorporar llums a racons foscos ajuda a fer més acollidor l’ambient, a més de permetre l’ús del pati durant la nit.

 

• Integrar interior i exterior

Usar una paleta de colors i elements decoratius similars als dos ambients crea una sensació de continuïtat que amplia visualment l’espai.

 

Amb aquestes idees, un pati petit es pot convertir en un lloc encantador i funcional.

Comprar un habitatge en fase de projecte o construcció pot resultar emocionant, però també comporta riscos significatius, especialment si la promotora es declara en fallida. Aquest escenari, encara que poc comú, planteja serioses implicacions per als compradors, que es poden enfrontar a la interrupció de les obres ia la pèrdua de la seva inversió inicial. A Marenmar t’expliquem qui acaba l’obra de casa teva en cas de fallida de la promotora.

 

Quan una promotora entra en fallida, significa que no pot complir els seus compromisos financers, cosa que generalment condueix a un procés de concurs de creditors. En aquest context, els compradors tenen drets establerts per llei per protegir-ne la inversió. La Llei d’ordenació de l’edificació a Espanya garanteix que els promotors han d’oferir avals bancaris o assegurances que donen suport als pagaments realitzats abans del lliurament de l’habitatge. Això assegura que, en cas de fallida, els compradors puguin recuperar els diners abonats, sempre que la garantia estigui en vigor.

 

En situacions on la promotora no ofereix les garanties requerides, els compradors enfronten més riscos i podrien perdre la seva inversió sense un suport financer. En aquests casos, l’acció legal pot ser necessària per reclamar indemnitzacions per incompliment contractual, encara que això no sempre garanteix la recuperació completa dels fons invertits.

 

Davant de la fallida d’una promotora, és crucial que els compradors actuïn ràpidament. Cal informar sobre l’estat legal de la promotora i els procediments judicials en curs. A més, han de contactar amb l’entitat que va emetre l’aval o assegurança per iniciar el procés de reclamació, presentant tots els documents pertinents que donen suport al seu cas.

 

També és aconsellable buscar assessorament legal especialitzat en dret immobiliari per guiar el procés de reclamació i assegurar que es respectin els seus drets durant el concurs de creditors. Participar a les reunions de creditors pot ser beneficiós per estar al corrent de les decisions que puguin afectar la continuació del projecte o la recuperació dels fons.

 

Tot i que comprar un habitatge en construcció ofereix oportunitats, els compradors han de ser conscients dels riscos potencials associats a la fallida de la promotora i prendre precaucions adequades per protegir la seva inversió i els seus interessos legals.

Decorar un menjador pot semblar una tasca senzilla, però sovint és més complexa del que ens imaginem, especialment en espais petits. La clau per aconseguir un menjador funcional i acollidor rau a evitar certs errors comuns. A Marenmar us oferim 5 consells pràctics que us ajudaran a maximitzar el vostre espai, aconseguint un menjador atractiu i còmode.

 

• Tria la taula adequada

La taula és el cor de qualsevol menjador, així que la mida ha d’estar en perfecta sintonia amb l’espai disponible. Opteu per taules que s’adaptin a les vostres dimensions. Les taules extensibles són ideals, ja que es poden ajustar segons el nombre de comensals, ocupant menys espai quan no estan en ús. Les taules rodones també són una excel·lent opció, ja que permeten una millor circulació i poden acomodar més persones sense que l’espai es vegi aclaparat.

 

• Prefereix cadires sense braços

En menjadors petits, cada centímetre compta. Tot i que les cadires amb braços són elegants, poden resultar massa voluminoses. En el seu lloc, tria cadires sense reposabraços que permetin més flexibilitat. Si vols un toc de sofisticació, col·loca cadires amb braços als extrems de la taula i utilitza les més compactes als costats.

 

• Opta per mobles lleugers

Per fer la sensació d’amplitud en un menjador petit, tria mobles de disseny senzill i línies netes. Evita sobrecarregar l’espai amb elements innecessaris. Un mirall pot ser una gran opció, ja que reflecteix llum i crea una il·lusió de més espai. També pots incorporar prestatges per a emmagatzematge sense ocupar àrea a terra.

 

• Evita les catifes

Tot i que les catifes poden aportar calidesa, en un menjador petit poden fer que l’espai se senti més reduït. A més, són més difícils de netejar. Considera deixar el terra al descobert per mantenir una estètica més àmplia i pràctica.

 

• Il·luminació equilibrada

La il·luminació és essencial. Opta per una llum suau i ben distribuïda, evitant fonts de llum excessives que puguin crear un ambient incòmode. El llum ha d’estar a una alçada adequada, entre 70 i 80 cm sobre la taula, per assegurar que il·lumina correctament sense obstruir la vista entre els comensals. Un disseny de llum d’acord amb la forma de la taula també ajudarà a crear una harmonia visual al menjador.

 

Seguint aquests consells, podràs transformar el teu menjador en un espai funcional i encantador, independentment de la mida. Gaudeix del procés de decoració i fes del teu menjador un lloc especial per compartir.

Si considereu invertir en béns arrels, és probable que tingueu moltes preguntes: És un bon moment per adquirir propietats i llogar-les? És possible viure dels ingressos per lloguer? Quantes propietats són necessàries per obtenir una rendibilitat significativa?

La gestió patrimonial pot ser una font principal d’ingressos, però és essencial saber com fer-la servir adequadament, per això a Marenmar t’expliquem com iniciar el teu camí cap als ingressos passius.

 

És viable viure dels ingressos per lloguer?

Adquirir un habitatge amb l’objectiu de llogar-lo pot semblar una estratègia antiquada, però en realitat és un mètode sòlid que ha perdurat al llarg del temps. No sols proporciona un flux d’efectiu constant sense necessitat d’un treball actiu, sinó que també representa una opció viable per generar ingressos.

 

Tot i que el camí no és ràpid i requereix una planificació acurada, finançament i coneixements del mercat, és considerat una de les inversions més segures. Aquests són alguns consells per facilitar el procés i tancar acords immobiliaris que beneficiïn la teva situació financera.

 

Per què invertir en immobles ara?

El context actual és favorable per invertir al sector immobiliari. Les propietats són un refugi contra la inflació: no només es revaloritzen, sinó que també generen ingressos constants a través del lloguer. Amb la inflació en augment, tant el valor de les propietats com els preus dels lloguers estan en ascens. D’altra banda, els impostos per a propietaris són relativament baixos, cosa que permet aprofitar deduccions fiscals.

 

Passos a seguir per invertir en propietats

Primer, és fonamental estalviar i amb el capital necessari, el pas següent és avaluar la compra d’un immoble, considerant factors com la seva ubicació i estat.

 

Si decideixes reformar una propietat de segona mà, planifica amb anticipació per evitar despeses imprevistes. També pots estalviar costos realitzant feines tu mateix i promocionant el lloguer pel teu compte.

 

Quan comencis a generar ingressos, és essencial reinvertir els guanys per expandir el teu patrimoni. Això us permetrà augmentar la vostra capacitat d’estalvi i apropar-vos a la independència financera més ràpidament.

 

Quantes propietats són necessàries per viure dels lloguers?

Per generar un ingrés suficient, necessitaries entre 8 i 9 propietats, assumint que totes tinguin un rendiment semblant. Aquest procés pren temps, però a mesura que adquireixis més propietats, la teva capacitat d’inversió augmentarà.

 

Accelerant la rendibilitat de les teves inversions

Hi ha diverses estratègies per potenciar els teus ingressos, com ara la venda de propietats petites per obtenir guanys, o diversificant les teves inversions en diferents actius. A més, pots considerar hipoteques a llarg termini per reduir els pagaments mensuals i augmentar el teu flux d’efectiu.

 

L’estalvi, les inversions ben plantejades i la reinversió de beneficis són claus per viure de les rendes immobiliàries. Tot i que el procés no és immediat ni fàcil, amb dedicació i l’ajuda d’experts, pots assolir les teves fites financeres.

En comprar un habitatge, a més del preu de venda, és fonamental considerar totes les despeses associades, incloses les derivades de sol·licitar una hipoteca. A Marenmar t’expliquem quines són aquestes despeses i els impostos corresponents.

 

Un dels aspectes clau és que els impostos que graven la compra d’un habitatge varien segons la comunitat autònoma i si la compra és un particular o un promotor.

 

Despeses en comprar un habitatge sense hipoteca

En una compravenda sense hipoteca, el comprador assumeix la majoria de despeses, com les de notaria, registre de la propietat, gestoria i els impostos corresponents (IVA o ITP, depenent del tipus d’habitatge). El venedor, per la seva banda, ha de cobrir certes despeses, com ara la plusvàlua municipal i el certificat energètic.

 

Entre les principals despeses hi ha la de la notaria, ja que la compra s’ha de formalitzar mitjançant escriptura pública. El cost depèn del valor de la propietat i les còpies necessàries. També hi ha un cost per registrar l’escriptura al Registre de la Propietat, que varia segons el preu de l’immoble.

 

Impostos associats a la compra

Si es compra un habitatge nou, es paga un 10% d’IVA, o un 4% si és un habitatge de protecció oficial (HPO). En el cas d’un habitatge de segona mà, s’aplica l’impost de transmissions patrimonials (ITP), el percentatge del qual varia segons la comunitat autònoma. A més, el comprador paga l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD), que s’aplica sobre els documents notarials.

 

Despeses en comprar amb hipoteca

Si se sol·licita una hipoteca, totes les despeses relacionades amb aquesta, com notaria, registre i IAJD, han de ser cobertes pel banc, excepte el cost de la taxació, que correspon al comprador. Aquest valor depèn de la mida de l’habitatge i pot fer entre 300 i 500 euros.

 

Finalment, després de la compra, hi ha altres despeses recurrents com l’IBI, les despeses de comunitat i les possibles reformes. En cas d’un segon habitatge, el venedor assumeix el pagament de la plusvàlua municipal.

La cèdula d’habitabilitat és un document essencial que certifica que un habitatge compleix els estàndards tècnics i de salubritat mínims requerits, permetent així la seva ocupació, venda o lloguer, així com la contractació de serveis bàsics.

 

Aquest document, també conegut com a llicència d’ocupació, és gestionat per arquitectes o aparelladors, els quals verifiquen que l’habitatge compleixi requisits com la superfície útil, equipaments i altres establerts per l’autoritat competent. És imprescindible per fer transmissions de propietat i per donar d’alta serveis essencials. A Marenmar t’expliquem el principal que has de saber pel que fa a aquest document, incloent-hi els costos.

 

Els requisits per obtenir la cèdula varien entre les comunitats autònomes, però solen incloure aspectes com la superfície i distribució de l’espai, així com condicions de salubritat i seguretat. Hi ha tres tipus principals: la de primera ocupació, atorgada per l’Ajuntament al promotor; la de primera ocupació per rehabilitació, per a immobles reformats significativament; i la de segona ocupació, aplicable a habitatges ja habitats.

 

La vigència de la cèdula també varia, generalment entre 10 i 25 anys, segons la data d’emissió i el tipus d’ocupació. Cal renovar-la si s’ha caducat i es vol vendre, llogar la propietat o donar d’alta serveis com aigua, llum o gas.

 

Per tramitar-la, cal la visita d’un arquitecte o aparellador col·legiat, que emetrà un certificat després d’inspeccionar l’habitatge. Aquest certificat, visat pel Col·legi d’Arquitectes, es presenta a l’autoritat competent, procés que pot demorar fins a tres mesos. Alguns municipis permeten una declaració responsable com a alternativa al certificat.

 

En cas de pèrdua, es pot obtenir un duplicat sol·licitant-ho a l’autoritat competent. El preu varia segons la jurisdicció i el tipus d’habitatge. En termes generals, obtenir la cèdula d’habitabilitat és un procés relativament àgil i econòmic, encara que els honoraris del tècnic i les taxes administratives han de ser considerats.  A Marenmar tramitem la Cèdula d’Habitabilitat per 125 €.

 

La cèdula d’habitabilitat assegura que un habitatge compleix les condicions mínimes per ser habitat, facilitant transaccions i garantint el compliment de normatives urbanístiques i de seguretat.